Errores en los coeficientes y sus consecuencias en las copropiedades

Errores en los coeficientes y sus consecuencias en las copropiedades

Julio Ordóñez dice que donde tiene su casa se pagaba la administración de acuerdo con tres tamaños de unidades privadas, pero se cometieron fallas al someter el reglamento a la Ley 675.

16 de noviembre 2006 , 12:00 a. m.

Agrega que no se corrigieron errores que comprometían los coeficientes, pero sí se optó por liquidar las cuotas de acuerdo con estos, lo que significa que las expensas no corresponden al área real de las casas y, en su caso, resultó una cuota mayor.

El consultante pregunta y Nora Pabón, abogada y asesora externa responde

¿Tengo derecho a disminuir mi cuota?

Si al reformar el reglamento los propietarios estuvieron de acuerdo con modificar los coeficientes de copropiedad, sí era necesario sujetarse a lo dispuesto por la Ley 675. La norma dispone que estos se calculan "con base en el área construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto".

La Ley aclara que el área privada libre se calcula en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.

Igualmente determina que en el caso de parqueaderos y depósitos se podrán ponderar los factores de área privada y destinación (usos diferentes a mixto y comercial).

En el caso consultado es posible que la asamblea, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el 70 por ciento de los coeficientes de copropiedad autorice la reforma del reglamento. Si esto no se logra el consultante podrá instaurar la acción judicial ante el juez civil. Vale la pena tener en cuenta y recordar que según un pronunciamiento de la Corte Constitucional, a nadie se le pueden incrementar sus cargas con el pretexto de adaptar el reglamento a la Ley 675 del 2001.

El consultante también pregunta: ¿Los segundos pisos que se han autorizado construir modifican el coeficiente de cada unidad?

Como se señaló en otra de las respuestas, los coeficientes tienen en cuenta el área construida de cada unidad; por lo tanto, si hay variaciones sería necesaria la reforma del coeficiente.

¿Los miembros del consejo pueden ser hijos o esposos de propietarios? La composición del consejo de administración -ente vital para el buen funcionamiento de todos edificios y conjuntos- debe ser regulada por cada reglamento de propiedad horizontal.

La Ley determina que debe estar integrado por un número impar de tres o más propietarios de las unidades privadas respectivas o sus delegados.

Además, es importante recordar que los hijos o los cónyuges de las personas que figuran como propietarios en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos sí podrán ser parte del consejo en representación de estos pues están totalmente facultados por las normas vigentes.

Para el ingreso a la vivienda y al garaje algunas casas requieren el uso de las áreas comunes. ¿Estas son de uso exclusivo? ¿Varía el coeficiente?

Salvo que en el reglamento esté prevista la asignación del uso exclusivo, la asamblea de propietarios será la facultada para asignarla al uso y goce de ciertos propietarios.

Para este efecto se requiere de una mayoría calificada de 70 por ciento de los coeficientes de copropiedad. Se deben cumplir varias condiciones enunciadas por el artículo 22 de la Ley 675.

Sobre las áreas comunes: ¿Los impuestos los paga la persona jurídica? ¿Cada usuario se responsabilizapor las áreas comunes de cada unidad?
La persona jurídica no paga el predial de los bienes comunes ya que este va incorporado en el impuesto de los privados, en proporción al coeficiente de copropiedad.

¿Qué debo hacer para que mi coeficiente se ajuste al área real de mi propiedad?
Los coeficientes se deben determinar de acuerdo con las áreas que aparezcan en los planos y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

En este punto hay que tener en cuenta que si los documentos soportes de la propiedad horizontal son diferentes para estas áreas, será imprescindible hacer modificaciones previamente.

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