La historia de la Ley 675 -o de propiedad horizontal- comenzó cuando el ministerio de Desarrollo (hoy de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial) reconoció la necesidad de modificar la legislación anterior para actualizarla y dejarla acorde con el desarrollo físico y normativo de las ciudades y municipios.
Esta 'carta de navegación', como parte del derecho inmobiliario, contiene aspectos que atañen al control del Estado, entre ellos, la subordinación de los reglamentos y de las actuaciones de los órganos de administración a las disposiciones de orden público que -definitivamente- tienen estrecha relación con el urbanismo e identifica disposiciones de cada edificio o conjunto que obedecen a la autonomía de los particulares, concretamente, del propietario inicial y luego, de sus adquirentes. Estas últimas se regulan por el derecho privado.
A lo largo de estos cinco años hemos sido reiterativos al evaluar los propósitos que tuvieron el gobierno y el legislador con esta norma, que -sin duda- está acorde con la realidad y cumple sus propósitos, apoyada por la jurisprudencia emitida por la Corte Constitucional y consultando los antecedentes de la Ley.
Adaptación de los reglamentos
En la mayoría de edificios y conjuntos se han reformado los reglamentos, y, al evaluar el proceso, lo más favorable fue que los propietarios sometidos a aquellos elaborados por los dueños iniciales tuvieron la oportunidad de ajustar sus disposiciones. Para ello, tuvieron la opción de consultar las verdaderas necesidades de cada inmueble y se dejó a un lado la idea equivocada de "los reglamentos modelo".
En cambio, otros edificios no han tenido la misma suerte por la falta de interés y de conciencia de quienes guían su desarrollo. De paso, algunos propietarios no contribuyeron a la conformación del quórum exigido para la adaptación a la Ley 675 y así se generaron más conflictos que los que ya existentes; de contar con la persona jurídica estos habrían disminuido.
En este último caso, y aún cuando la Corte Constitucional se pronunció en el sentido de que la reforma de los reglamentos era potestativa, considero que las personas que no han permitido a los demás gozar de las prerrogativas que concede la Ley (como la personería jurídica) han ocasionado perjuicios a quienes quieren esta herramienta, y serán responsables por tal omisión. Por otra parte -y en el caso de Bogotá- el Código Distrital de Policía menciona la asistencia a las asambleas como deber ciudadano para fortalecer las relaciones de vecindad.
Administradores y consejos
Vale destacar, además, la importancia que adquirieron los administradores como representantes de las personas jurídicas por la adaptación a la Ley, así como los consejos de administración. A esto se suma la responsabilidad (principalmente de los primeros) por sus acciones u omisiones; esto ha generado en las personas naturales y jurídicas que se dedican a la administración y de quienes, con espíritu cívico, colaboran como miembros de los consejos de agremiarse y capacitarse para ejercer de manera más eficiente sus funciones.
De ahí que algunas entidades se hayan encaminado a la parte académica y otras a colegiarlos, lo cual redundará en beneficio de los propietarios, arrendatarios y usuarios y -extensivamente- de la ciudad y del país.
Aspectos favorables de la Ley
La Ley 675 dotó a los administradores de herramientas como:
-La integración con las normas de orden público, entre ellas las de urbanismo y las que protegen el medio ambiente que han favorecido a los edificios y conjuntos, y -de paso- han contribuido al ordenamiento de las ciudades y municipios.
-Existencia de la persona jurídica: representación legal, exoneración de impuestos y régimen favorable en servicios públicos.
-Cobro más ágil de cartera, solidaridad para los pagos -entre antiguo y nuevo propietario, y entre arrendatario y propietario-.
-Previsiones en los reglamentos sobre normas que garantizan el respeto de derechos fundamentales y los deberes de los propietarios y usuarios.
-Exigencia en la preparación de los administradores, que contribuye con la profesionalización.
-Los administradores han adquirido importancia y son más conscientes de sus responsabilidades y de la necesidad de capacitarse.
-La Ley ha sido fuente generadora de empleo.
