¿De dónde sale la cifra según la cual Bogotá podrá obtener del sector privado 4 billones de pesos a cambio de permitir que urbanicen 1.803 hectáreas del norte de Bogotá, en lo que se denomina proyecto Lagos de Torca (antes Plan Zonal de Ordenamiento del Norte)?
EL TIEMPO indagó sobre la forma como Planeación Distrital hizo las cuentas y de qué manera espera que esos recursos estén representados en tierra y plata para invertir en infraestructura vial, servicios y medioambiente.
El primer paso fue definir el valor de la tierra. Para ello, la entidad elaboró un estudio, el cual tuvo en cuenta los precios de mercado de los diferentes tipos de construcción que se podrán hacer en la zona, como comercio, servicios y la vivienda de interés prioritario y social (VIP y VIS), al igual que la no VIS. Según Juan Camilo González, gerente de la Zona Norte, este punto buscaba definir “qué puedo hacer en el lote y cuánto me cuesta, incluyendo la infraestructura”.
El estudio arrojó un costo por metro cuadrado de 1’280.000 pesos, de los cuales 700.000 corresponden a la infraestructura que se debe aportar a la ciudad y 580.000, al propietario.
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Con esa cifra definida, la Administración creó las unidades representativas de aportes (URA), por un valor inicial de 580.000 pesos cada una. Esa cifra se actualizará mensualmente, teniendo en cuenta el aumento del valor del suelo que define el Banco de la República.
El segundo asunto es la creación de un fideicomiso, en el cual se consignarán los aportes de las cargas que asumirán los privados para las obras de infraestructura y que se medirán con la URA. Quienes tengan que entregar suelo, dado que por su predio pasará una vía, parte del parque metropolitano Guaymaral o la infraestructura de transporte y de salud, les pagarán los predios a razón de una URA por metro cuadrado. Cuando tengan que aportar suelo para zona de manejo y preservación ambiental, recibirán una URA por cada dos metros cuadrados.
González asegura que todas estas cifras han sido validadas con desarrolladores interesados en participar del proyecto Torca, y todas cuadran.
En principio, Planeación estima que el metro cuadrado para VIP en la zona se podrá vender en $ 1’000.000; el de VIS, en $ 1’860.000 y el de no VIS, en $ 4’375.000, con lo cual quienes decidan edificar podrán obtener ganancias, cumpliendo al mismo tiempo con las cargas que les impone el Distrito.
¿Y dónde está el negocio para los desarrolladores o constructores? En construir suficientes pisos en los metros de suelo que tengan disponibles, de tal forma que puedan aportar las cargas que la ciudad ordena y sacar sus ganancias.
Si no quieren aportarle nada al Distrito, solo podrán edificar en la quinta parte de su predio: se llama índice de edificabilidad de 0,2. Por ejemplo, si el lote es de mil metros, edifican 200, es decir, unos dos pisos.
Pero si quieren hacer negocio, deben aportar. A partir de los dos pisos y hasta los seis, por cada metro construido entregan 1,5 URA (870.00 pesos si se tiene en cuenta que una URA es de 580.000). En el ejemplo del lote de mil metros entregan 1.500 URA. Y si quieren subir hasta 9 pisos, pagan 400 URA por los tres pisos adicionales. Del décimo en adelante, y hasta el 17, aportan 120 URA. En el ejemplo del lote de los mil metros, el que llegue a 17 pagará 2.020 URA, el que llegue a 9 cancelará 1.900 y al que se quede en seis le corresponderán 1.500.
Un beneficio adicional es que se hará descuento por pronto pago. Se descontará entre el 22 y el 5 por ciento de las cargas que deban aportar, dependiendo de si paga en los 3, 6, 12, 18 o 24 meses después de constituirse el fideicomiso con el que se administrará la plata para las obras de infraestructura.
La zona en la que aplican estas normas comprende áreas de las localidades de Suba y Usaquén, y limita por el norte con el municipio de Chía, por el oriente con la reserva del Bosque oriental, por el occidente con la reserva Thomas van der Hammen y por el sur con las calles 189, 191, 192, 193 y 183. En varios tramos limita con el perímetro urbano actual de la ciudad.
Habrá expropiación
Para evitar que haya lotes de engorde en la zona de Lagos de Torca, el decreto deja previsto que se puedan declarar los predios de desarrollo prioritario, con lo que se les darán a los dueños dos años de plazo para urbanizar. Si no lo hacen, se podrán llevar a subasta pública para que alguien que sí lo quiera desarrollar lo compre.
“El propietario del suelo recibe lo que vale el suelo, y la ciudad tiene un predio en el que se hace vivienda”, explica González, al advertir que la ciudad no se puede dar el lujo de dejar tierra sin urbanizar, “porque tenemos cantidades de familias que se están yendo a los municipios aledaños porque en Bogotá no hay vivienda a un precio razonable”.
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