Aunque los colombianos están aplicando desde hace meses una rigurosa dieta crediticia, la cual tiene a media marcha la cartera de las entidades, que a abril pasado crecía al 4,6 por ciento real frente al 10,8 por ciento de un año atrás, los banqueros esperan que esa abstención no sea tan severa, por lo menos con los préstamos hipotecarios, en los cuales hay espacio suficiente para crecer.
Pese a ese freno, los préstamos hipotecarios están entre los de mejor desempeño en lo corrido del año, con una tasa de crecimiento real del 5,8 por ciento al cierre del cuarto mes del 2016, según el más reciente informe de la Superintendencia Financiera.
Aunque en el mercado existe el compromiso de seguir apoyando la financiación de vivienda, los banqueros señalan que se necesitan romper varios obstáculos que impiden que haya un crecimiento más acelerado y sostenido de esta cartera.
En la Asociación Bancaria de Colombia (Asobancaria) sostienen que esas barreras se relacionan con la renuencia de las personas a tomar créditos de muy largo plazo, luego de la debacle del sistema Upac –finales de los años 90–, por lo que ahora prefieren ahorrar más antes de tomar una deuda que bien puede tardar varios años en saldarse (10, 15 o 20 años).
Para el centro de estudios de la Anif, dicha crisis no solo hizo que la cartera hipotecaria en el país retrocediera a niveles del 3 por ciento del producto interno bruto (PIB), luego de representar el 10 por ciento en 1997, sino que su recuperación tardara más tiempo del debido.
“Ha tomado más de una década escalar hacia niveles del 6 por ciento en 2015-2016. El promedio de la cartera hipotecaria en América Latina es del 11 por ciento del PIB, lo que acentúa el rezago del país. Ni hablar del que se tiene frente a Estados Unidos con su 49 por ciento o Europa y Asia Central con el 33 por ciento del PIB”, señala la Anif.
Otra de las barreras es la alta informalidad laboral, que en el país bordea el 50 por ciento y limita el acceso a buena parte de la población, en la medida en que la norma obliga a las entidades a acreditar los ingresos de los solicitantes.
Los analistas son conscientes de que el actual bajonazo de la economía colombiana traerá pérdida de empleos, así como una caída en los ingresos y el consumo de los hogares, por lo que muchas familias tendrán que aplazar sus proyectos de adquisición de vivienda, al menos hasta cuando pase esta coyuntura.
Los banqueros ven problemas también del lado de la justicia, puesto que esos créditos están respaldados por hipotecas, las cuales son difíciles de ejecutar cuando se presenta incumplimiento de las obligaciones por el deudor.
“Hay cierta incapacidad del sistema judicial para solucionar los procesos de ejecución de hipotecas, las cuales están sujetas a procesos jurídicos costosos que en muchos casos toman varios años en concretarse. Ante esta realidad, las entidades optan en muchos casos por llegar a acuerdos de pago con los deudores, lo que puede implicar un costo importante con respecto a las obligaciones acordadas”, señalan en la Asobancaria.
Pero no son las únicas barreras que impiden un mayor crecimiento del crédito hipotecario en el país.
En la Anif agregan como factor el impacto del lento crecimiento económico (4,2 por ciento en promedio para el periodo 2000-2014, el cual podría ser de 3,5 por ciento entre 2015 y 2017), así como el endurecimiento de la regulación, que elevó la exigencia de la cuota inicial (para financiación de vivienda) al mínimo del 30 por ciento, y la posibilidad de hacer prepagos de estas deudas.
Un aspecto que en la Asobancaria también consideran relevante, sobre todo si se tiene en cuenta la fuerte tendencia del prepago que registran los deudores de crédito hipotecario en el país. “Al cierre del 2015, el periodo de recuperación promedio de la cartera de vivienda se ubicó en 6,3 años, cuando la madurez promedio en los países europeos es cercana a los 22,3 años”, indica el gremio al respecto.
Menor impacto
Uno de los aspectos positivos en el financiamiento de la vivienda es que estos créditos están entre los menos impactados por el alza en la tasa de intervención del Banco de la República, que acumula 3 puntos porcentuales de más en los últimos 10 meses (septiembre del 2015 a junio del 2016) y hoy es del 7,5 por ciento.
Hasta la primera semana de junio, los préstamos hipotecarios solo habían absorbido 1,6 puntos porcentuales de dicha alza. Para ese momento, la tasa promedio de un crédito para vivienda distinta a la de interés social (no VIS) rondaba el 12,28 por ciento efectivo anual, frente al 10,69 por ciento de octubre del año pasado, mes en el que empezó el ajuste en la tasa del Emisor.
Un reciente informe de la firma calificadora Fitch Ratings indica que las perspectivas para la cartera de crédito hipotecario en 2016 son estables y que, si bien esta se desacelerará, “el comportamiento de estos créditos seguirá siendo superior al de la economía y a las demás carteras, impulsado por los programas del Gobierno para incentivar la compra de vivienda”.
En Colombia, el número de créditos de vivienda vigentes se acerca a los 1,1 millones, según el más reciente informe de inclusión financiera, en el que se advierte que el total de estos préstamos alcanza los 1,33 millones.
En los primeros tres meses del presente año, el sector financiero en su conjunto desembolsó recursos del orden de los 1,15 billones de pesos para financiar compra de vivienda en todas sus modalidades (incluido el leasing habitacional y libranzas), a través de 27.718 créditos, según datos de la Superfinanciera.
Las cifras no son muy distintas a las observadas en el mismo periodo del año pasado, cuando se desembolsaron cerca de 1,22 billones de pesos a través de 25.533 préstamos.
Según Fitch Ratings, el déficit habitacional (36 por ciento del total de los hogares presentan necesidades de vivienda), el aumento de la clase media y el compromiso del Gobierno para impulsar la compra de vivienda nueva, en especial para los estratos bajos y medios, se constituyen en buenos impulsores del crédito hipotecario.
EL TIEMPO