La mayor oferta prevista de vivienda para Bogotá en los próximos años, con base en los programas de subsidio a la cuota inicial para vivienda social, subsidio a la tasa de interés y el cambio en las políticas públicas de gestión del suelo, será un factor que ayudará a que los precios de los inmuebles nuevos en el país continúen bajando.
Luego de que el Banco de la República mostrara que en Bogotá, sus alrededores, Medellín y Cali, los precios de las casas y apartamentos nuevos tuvieron el año pasado una reducción del 2,31 por ciento real (descontando la inflación), el mercado inmobiliario prevé que la tendencia se mantendrá en el futuro.
Especialmente, según la Cámara Colombiana de la Construcción, (Camacol), esto se dará en el segmento de la clase media, al cual apuntan las iniciativas Mi Casa Ya (subsidio de la cuota inicial) y el subsidio de la tasa de interés, que aplica para este segmento y para quienes quieren estrenar un inmueble entre los 93 millones y los 200 millones de pesos.
La presidente de Camacol, Sandra Forero, señala que el impacto principal en los precios de esta nueva oferta se verá principalmente en la clase media, pues mientras para la capital hay asignados 80.000 cupos de subsidios, para los municipios aledaños a la capital hay otros 76.000.
“Donde se va a mantener la estabilización de precios es donde se va a robustecer la oferta y donde la gente está muy lista para comprar”, señaló.
Se calcula que en el mediano plazo Bogotá recupere el protagonismo del mercado de nuevos proyectos inmobiliarios, cuya participación total puede llegar al 35 por ciento, porcentaje que hoy está por debajo, en el 19 por ciento.
La dirigente gremial señaló que el menor impacto en el descenso de los precios de la vivienda nueva seguirá estando en los rangos más altos, que tienen una demanda específica y una oferta para un segmento concreto.
“Definitivamente tienen condiciones para incorporar al precio final todas las cargas urbanísticas, las restricciones y todos los temas que se han dado por la política pública en Bogotá”, indicó Sandra Forero.
Y es que después de tres lustros de registrar incrementos, cuyos picos más fuertes se vivieron en el 2007, 2008, 2011 y 2013, y de llegar literalmente ‘a las nubes’, los precios de la vivienda nueva en Colombia comenzaron a caer, lo que afianza la tendencia de menor crecimiento que mostraron durante la mayor parte del año pasado.
Si bien es claro que los altos precios –catalogados por algunos como especulativos– no se desplomarán de un momento a otro, las estadísticas comienzan a evidenciar los efectos de la menor demanda y la desaceleración económica que trae el país.
Caída tras 15 años al alza
Según el Índice de Precios de la Vivienda Nueva del Banco de la República (IPVNBR), que descuenta la inflación, durante el año pasado el costo de los inmuebles nuevos tuvo una reducción del 2,31 por ciento real. (Lea también: La vivienda de estrato medio moverá el negocio este año)
El análisis del Emisor se basó en la información de la Galería Inmobiliaria, entidad que tomó la información de las operaciones de venta de vivienda registradas en el 2015 en Bogotá, 13 poblaciones vecinas de la capital, Medellín y Cali, que son las zonas en donde se concentra buena parte del mercado inmobiliario del país.
Para hacer las estadísticas, la Galería Inmobiliaria primero observa los precios de oferta de casas y apartamentos de los diferentes agentes, y luego, a través de llamadas telefónicas, consulta el precio real de venta, con lo que construye un indicador que refleja el valor de mercado de la transacción.
Las estadísticas muestran que el IPVNBR cerró en diciembre del 2014 en los niveles observados a finales del 2013, confirmando así el descenso frente al alza que se dio en el 2015.
Así, la ciudad en la que más se vio la caída fue en Medellín, en donde los precios de los inmuebles nuevos bajaron 2,6 por ciento real, seguidos por los de Bogotá, que tuvieron una variación negativa real del 2,41 por ciento.
Entre tanto, al tomar los precios de los inmuebles en los municipios cundinamarqueses de Chía, Cota, Cajicá, Tabio, Tenjo, La Calera, Sopó, Funza, Madrid, Mosquera, Facatativá, Soacha, y las zonas de Guaymaral y Ciudad Verde (en Soacha), estos bajaron un 1,49 por ciento. (Además: Se consolida la caída en los precios de la vivienda nueva)
Cambio de tendencia
En la muestra analizada por el Emisor, se observa que en Cali el valor de un inmueble para estrenar se mantuvo en niveles similares a los del 2014, toda vez que solo tuvieron una variación del 0,05 por ciento.
De acuerdo con Jorge Enrique Gómez, presidente de Gora Group y expresidente de la Lonja de Bogotá, la tendencia sido más notoria en los últimos cuatro y cinco meses, pues definitivamente quienes ofrecen los inmuebles, conociendo que la tendencia del año anterior fue de incrementarse mes a mes, están observando que el mercado vive un momento en el que los precios se han estancado y aterrizado, porque la demanda no es tan ávida, sino más bien moderada.
“En todos los segmentos la curva se estabilizó. Quienes tenían viviendas usadas y pegaron sus precios a los de la oferta nueva se están dando cuenta que fue algo exagerado y comienzan a ajustar esos valores a la verdadera realidad”, señala el directivo.
Agrega que al mirar el pasado reciente, se observa que en los últimos cuatro años fue muy marcado el incremento en los precios, porque hubo una especie de congelación en el 2010 tras la crisis económica mundial del 2009, derivada de la debacle en el mercado hipotecario de los Estados Unidos.
Incluso, en los estratos altos los precios ya encontraron techo, pues, por ejemplo, en este segmento en Bogotá la exageración del valor fue muy alta y se ha estabilizado desde hace algunos meses.
“No son descuentos del 25 por ciento, pero un apartamento de 800 millones de pesos se puede vender por 780 millones de pesos o 790 millones de pesos”, señala.
El cambio de tendencia se da luego de tres lustros en los que la vivienda nueva mantuvo incrementos sucesivos en su costo por factores como el crecimiento del 50 por ciento en el poder adquisitivo de las familias en los últimos 10 años, que elevó la demanda; la escogencia de la propiedad raíz como opción de inversión (sobre todo desde cuando quebró Interbolsa) y la falta de suelo, especialmente en Bogotá.
El experto señala que hay muchas expectativas de que con la nueva administración de la capital los precios sigan bajando, ya que el alcalde Peñalosa ya conoce la ciudad y viene trabajando con un equipo que técnicamente está muy bien preparado, que se alista para derogar los decretos que expidió el exalcalde Petro y que originaron la falta de suelo para nuevas edificaciones.
Regiones no se rezagan
Datos de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) indican que en el 2015 las ventas de vivienda nueva sumaron 30,3 billones de pesos y, después de Bogotá, donde estas alcanzaron los 8 billones, el mercado más activo fue el de Cundinamarca, con una inversión de 5,2 billones de pesos.
Frente al número de inmuebles vendidos se alcanzaron las 35.167 unidades por encima de las 31.349 unidades que se transaron en Bogotá.
En otras palabras, Cundinamarca vendió 12,1 por ciento más que la capital.
Según las cifras del gremio, el tercer mercado más dinámico en el 2015 fue Antioquia, con 29.102 viviendas vendidas por 4,8 billones de pesos, mientras en las otras regiones la que más se destacó fue el Valle, con ventas por 2,6 billones de pesos y 20.781 unidades comercializadas.
En Atlántico, por su parte, los compradores adquirieron 11.537 inmuebles, por los que pagaron 2,5 billones, cifra que indica que el precio promedio de cada uno fue superior al que se registró en la Sultana del Valle.
ÓMAR G. AHUMADA ROJAS
Subeditor Economía y Negocios
En Twitter: @omarahu