Vender la vivienda nueva se está tomando 9,6 meses

Vender la vivienda nueva se está tomando 9,6 meses

Estudio Inmobiliario revela que los ritmos de venta de la usada mejoraron. Precios están bajando.

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11 de noviembre 2015 , 08:28 p.m.

Vender una vivienda nueva está poniendo a los constructores y a los vendedores inmobiliarios a sudar más de lo acostumbrado.

Cada vez, los avisos tardan más tiempo en las ventanas y los proyectos culminan sin que esté adjudicada toda la oferta.

El mayor referente es Bogotá, donde hace un año las unidades habitacionales nuevas salían en cuatro meses, en contraste con septiembre del 2015 cuando los constructores de vivienda distinta a la de interés social tardan 9,6 meses en vender, con diferencias importantes, según el rango de precios: “Los inmuebles de 400 a 600 millones se demoran 12 meses”.

Es más, cuando el rango de precio es superior a 600 millones de pesos, sobrepasa el año para encontrarle comprador, e, inclusive, en barrios como Chicó, se demora 22 meses la venta.

Ese es el promedio que establecen las investigaciones de la firma La Galería Inmobiliaria, según la cual, “se ha hecho más lento vender en los segmentos de precios más altos, pero los medios y bajos se siguen vendiendo igual”.

Los datos de La Galería contrastan con los nacionales de Camacol (Cámara Colombiana de la Construcción), según los cuales, los proyectos de vivienda nueva (No VIS) lanzados en 2014, el 78,3 por ciento se vendieron un año y medio después de lanzados.

“Alcanzar el punto de equilibrio teórico (70 por ciento) toma aproximadamente nueve meses a partir de lo cual el ritmo de ventas disminuye”, indicó Camacol.

Las ventas

Aunque en materia de ventas septiembre fue mejor que el mismo mes del año anterior, en los primeros nueve meses del 2015 se desaceleraron en un 10 por ciento en comparación con los primeros meses del 2014. Si la caída se mide en los 12 meses acumulados a septiembre, la cifra es del 12 por ciento.

“Lo que más decrece para Bogotá y toda la región es la vivienda de interés social (VIS), que cayó en 18 por ciento en los primeros nueve meses del 2015”, explica La Galería.

Precisamente, la VIS era la que se estaba vendiendo más rápido. Bastaban 2,6 meses para rotar estas viviendas.
En general, el punto de comparación para establecer que hay aumento en el tiempo de vender las viviendas es que, hace un año, en Bogotá, toda la oferta de vivienda se colocaba en 5,1 meses.

Se moderan precios

Son múltiples las razones del incremento en los tiempos de venta de la vivienda. Por un lado, según el Comentario económico de la Anif (gremio de instituciones financieras), durante el periodo 2000-2015 el crecimiento acumulado de los precios de la vivienda totaliza un 83 por ciento para la vivienda usada y el de la nueva un 81 por ciento. Esta situación, inclusive, llegó a catalogarse como una burbuja inmobiliaria, hecho alrededor del cual nunca ha habido consenso.

Poco a poco, la disposición de las familias a comprar vivienda fue menguando y en agosto de este año, según datos de Fedesarrollo, se ubicó en 4,7 por ciento, tras venir de 27,8 por ciento en el mismo mes del año pasado.

Tal reducción en la disposición de compra se refleja en la demora en las ventas, lo que a su vez está anclado a las incertidumbres de los compradores y constructores por lo que sucederá con la economía, principalmente en lo relacionado con la inflación alta. En conjunto, estos aspectos se están convirtiendo en un moderador natural de los precios.

“El temor a dejar de vender está llevando a mantener una política de precios mucho más conservadora, más razonable”, explica La Galería.

También juegan otros aspectos como la suficiente, o inclusive, sobreoferta para una sociedad que cada vez tiende a ser menos arraigada a la propiedad.

El panorama actual muestra que hoy, el 25 por ciento de la gente suple su necesidad de vivienda con inmueble nuevo, el 33 por ciento compra usado, y el 42 por ciento vive en arriendo, mientras que hace cinco años una familia, en el 30 por ciento de los casos compraba vivienda nueva, 28 por ciento usada y el 42 por ciento se instalaba en arriendo.

Llama la atención que, pese a los programas de vivienda del Gobierno, el porcentaje de familias en arriendo no baja. Esto, en parte, se debe a que el país ha mejorado en movilidad social, pero no es un país rico. Además, hay mucha movilidad urbana, lo que, según los analistas, se debe a que las nuevas generaciones no quieren arraigarse.

¿Qué pasa con lo usado?

En contraste, los ritmos de venta de vivienda usada han mejorado. Se incrementó en 10 por ciento en los últimos doce meses y el número de avisos en este aspecto se está incrementando. Por estratos, en el 4 se concentra el 32,1 por ciento de la intención de venta; en el 5, el 25,4 por ciento, y en el 6, el 42,5 por ciento, según halló La Galería Inmobiliaria.

En la capital, el promedio de tiempo para vender un inmueble usado tipo apartamento es de 192 días (6,4 meses), contando lo que sucede en los estratos 4, 5 y 6, mientras que encontrarle comprador a una casa usada puede demorarse 237 días (8 meses).

Si se trata de arrendar, un apartamento puede tardarse 137 días en promedio (4,5 meses) y una casa, 178 días (5,9 meses). Esto, por supuesto, con las diferencias que hay de un estrato a otro. Es más demorado para el 6 arrendar un apartamento, por ejemplo.

Para el estrato 5, la dinámica de venta es menos rápida. Colocar un apartamento requiere 205 días y una casa 285 días.
La expectativa alrededor del panorama que muestra la dinámica de venta de vivienda es que mejore en el próximo año, con estrategias como el subsidio a la tasa de interés para clase media.

Ya hay plata para subsidio a la tasa

El billón de pesos que se mencionó cuando el Gobierno confirmó la reactivación del programa de subsidio a la tasa de interés para vivienda clase media ya está asegurado.

El Consejo Superior de Política Fiscal (Confis) avaló la cifra, con la cual se financiarán 50.000 cupos de este subsidio que estimulará la compra de vivienda nueva con precios entre 87 y 215 millones de pesos.

El anuncio fue confirmado este miércoles por el ministro de Vivienda, Luis Felipe Henao, quien recordó que el programa forma parte de la estrategia trazada por el Plan de Impulso a la Productividad y el Empleo (Pipe 2.0).

Según el Confis, los recursos se obtendrán con vigencias futuras pactadas entre 2016 y 2024.

Henao agregó que los desembolsos se empezarán a hacer a partir del 15 de enero del próximo año y, por eso, instó a las personas a buscar las viviendas, para ir agilizando la compra. Incluso, muchos constructores optaron por preclasificar a los interesados previendo la entrada en vigencia del subsidio.

Este aval fiscal responde al llamado de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) e incluso al del mismo presidente Juan Manuel Santos, quien en el reciente congreso del gremio le pidió al ministro de Hacienda, Mauricio Cárdenas, acelerar el proceso.

Cabe recordar que el subsidio a la tasa beneficiará a quienes tomen créditos hipotecarios o contratos de leasing habitacional en los rangos de precios descritos.

Una de las inquietudes recurrentes es: ¿cómo se van a blindar estos recursos para que no se pierdan?

Según Henao, en el Ministerio se creó un modelo transparente para todos los programas. “Y en el caso de este subsidio a la tasa de interés para la clase media, el valor del auxilio es girado directamente por el Banco de la República a los bancos que otorgan los créditos”, concluyó.

ECONOMÍA Y NEGOCIOS

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