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El sur de Bogotá cambia de cara con 'boom' de vivienda en altura

El sur de Bogotá cambia de cara con 'boom' de vivienda en altura

Ciudad Bolívar, Usme y Bosa, las localidades con más cambios en sus predios para 2015.

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Ya no son los barrios de antes. Las casas tradicionales cada vez son menos y los conjuntos residenciales muchos más.

Hoy los barrios del sur de la ciudad están viviendo el 'boom' de la propiedad horizontal, que hace un tiempo era exclusivo en sectores del norte y el occidente de Bogotá.

Las localidades de Ciudad Bolívar, Usme y Bosa fueron donde más se evidenciaron los cambios en los terrenos en toda la ciudad para este 2015.

La primera localidad presentó cambios en el 34 % de sus predios; la segunda, en el 37 %, y la tercera los manifestó en el 24 %, según estadísticas de la unidad de Catastro.

Las cifras revelan la acelerada transformación: para este año cerca de 18.039 predios cambiaron ya sea en su área total, su proporción de espacio construido o el uso que se le da a las viviendas y lotes.

Esto se demostró en 31 barrios de Bosa, 25 de Ciudad Bolívar y 21 de Usme.

Hoy, en Bogotá, el 75 por ciento de los predios está bajo propiedad horizontal y la tendencia de reconversión de las casas para la construcción de edificios sigue en aumento, como asegura Gustavo Marulanda, director de Catastro.

En el caso de estas localidades, en 84 barrios 222 predios dejaron de tener un uso residencial para estar hoy como lotes urbanizados, susceptibles de ser construidos.

Estos espacios equivalen a cerca de 19.985 metros cuadrados, 7.000 metros más que un espacio como la plaza de Bolívar.

En barrios como San Bernarnido, en Bosa, o Bolonia en Usme, cada vez es más frecuente encontrar varios lotes desde 200 metros cuadrados, donde se levantarían nuevos edificios.

A estos espacios repartidos por los barrios de las tres localidades, tendría que sumárseles los proyectos de nueva vivienda que ya se construyen, como los más de 15 conjuntos que hoy se edifican sobre la avenida Villavicencio en Ciudad Bolívar.

Los nuevos vecinos

El corredor comercial del barrio Isla del Sol, en Ciudad Bolívar, ha sido desde hace varios años la calle 67 sur. Esa misma que la mayoría de vecinos demarcaron a punta de piedras 20 años atrás, cuando empezaron a construir sus casas.

Hoy esta calle, ya pavimentada, es el tramo por el que más pasan los nuevos vecinos del barrio: los habitantes de los conjuntos residenciales de Madelena.

Hace 20 años esto era una invasión, hoy ya tenemos vecinos estrato 3 y 4, y nosotros seguimos siendo 2”, cuenta uno de los comerciantes del sector, para quien la construcción de los nuevos apartamentos, desde hace tres años, ha mejorado el comercio.

Sectores como Madelena o el Perdomo, que hace unas décadas no estaban en la mira de los constructores, hoy tienen varias edificaciones en proceso.

La explicación a esto, de acuerdo con la Subsecretaría de Planeación Territorial de la Secretaría Distrital de Planeación, es que el mercado de altos ingresos ya está saturado, es decir, los hogares que en Bogotá tienen la capacidad para acceder a una vivienda de ese rango, en general ya tienen inmueble.

Por lo tanto, el mercado se empieza a reacomodar y los proyectos inmobiliarios que se están licenciando están dirigiéndose en mayor proporción a vivienda de bajo precio o para clase media.

Según un análisis de la Secretaría, durante el 2014, la ciudad licenció 6’225.119 metros cuadrados que aún no han iniciado obra; sin embargo, las ventas y las iniciaciones de obra han decaído, a excepción del segmento del estrato 2, que creció en un 36 por ciento y reafirma la tendencia que supone el Distrito.

Para Diego Velandia, investigador del Observatorio de Calidad en la Vivienda Nueva de la Universidad de los Andes, en los últimos dos años sí ha regresado la confianza en los estratos 5 y 6 para comprar, pero el factor clave para que se haya concentrado la construcción en el sur tiene que ver con el hecho de que el precio de la tierra es mucho menor y hay más lotes de expansión en estos sectores.

No obstante, el cambio en los barrios no solo responde a proyectos de nueva vivienda, sino también a que en estos sectores se mantiene la tradición de ir levantando por pisos las viviendas y que muchas construcciones ilegales se formalizan y se incorporan al catastro de la ciudad.

En Ciudad Bolívar, Usme y Bosa en el último año se incorporaron 8.156 predios, que equivalen a 439.006 metros cuadrados en estos sectores.

De acuerdo con la Unidad Administrativa de Catastro, otro factor que ha impulsado el 'boom' de la propiedad horizontal son los proyectos de viviendas de interés social y prioritaria y la infraestructura educativa y de transporte para estas zonas de la ciudad.

Por ejemplo, en Bosa, distintos sectores, como Las Margaritas, aledaño a colegios distritales, han venido recibiendo proyectos multifamiliares, que hoy logran que esta zona de la ciudad, caracterizada por las autoconstrucciones, tenga un 31 por ciento en propiedad horizontal.

¿Y la calidad?

De acuerdo con un estudio del Observatorio de Calidad de Vivienda Nueva de la Universidad de los Andes, la calidad de las viviendas de interés prioritario e interés social es la más crítica, porque representa los porcentajes más bajos y se ubica en las localidades de Bogotá con mayores deficiencias en equipamiento sociales y urbanos.

El estudio evalúa 110 indicadores sobre la relación de la vivienda con la ciudad, la estructura de la urbanización y las condiciones y acabados de los apartamentos.

Al comparar las estadísticas de la Unidad Administrativa de Catastro sobre el cambio en los predios con los indicadores del estudio de los Andes, las localidades donde más han cambiado los usos y las áreas de los terrenos son las que ostentan los peores indicadores en calidad de la vivienda nueva.

Por ejemplo, en una localidad como Ciudad Bolívar, que tiene una transformación del 34 por ciento en sus predios, las nuevas viviendas que allí se construyen solo tienen el 43,3 por ciento de las condiciones óptimas de calidad de vivienda.

Caso similar ocurre en Usme y Bosa, que tienen un 38,9 por ciento y un 41,7 por ciento, respectivamente. Esto quiere decir que, en ambas localidades, la mayoría de viviendas nuevas no cumplen ni con la mitad de características necesarias para ser espacios habitables.

El salto del valor del metro cuadrado

La transformación de los barrios también conlleva cambios en los valores del metro cuadrado. Para 2013, por ejemplo, la mayoría de los predios en Bosa tenían un valor del metro cuadrado entre los 200.000 y 500.000 pesos, un año después, esta cifra subió al rango entre 500.000 y 1’000.000 de pesos en casi toda la localidad y, para este año, cerca de dos millones de metros cuadrados tienen valores entre 1’100.000 y 1’500.000 pesos.

Estos precios se concentran en barrios como Escocia, San Pablo Bosa, Villa del Río, Jorge Uribe Botero, San Bernardino II y Las Margaritas. (Lea: Estratos 3 y 6, los más perjudicados con alzas de la vivienda)

Caso similar ha sucedido en barrios como el Perdomo, donde sus tradicionales habitantes han visto cuánto se han valorizado sus propiedades, pero también cómo la movilidad en el sector resulta un caos por la falta de nuevas vías y espacio público, que algunos proyectos de vivienda no contemplan, a pesar de que atraen a cientos de familias que requieren nuevos equipamientos.

Como reconoce la misma Secretaría de Planeación, la ciudad, según sus indicadores de licenciamiento, viene densificándose de una manera importante, pero lo ha hecho de manera desordenada y sin generar infraestructura o espacios públicos.

Con la nueva reglamentación de renovación urbana (decreto 562 de 2014), la intención de la Alcaldía es que los constructores tengan libertad para la densificación, pero le cumplan a la ciudad con la entrega de cargas. Sin embargo, voces críticas han llamado la atención de que esto podría disparar más la construcción desmedida en altura, cambiándole el paisaje a la ciudad.

BOGOTÁ
laubet@eltiempo.com

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