76 por ciento de las viviendas vendidas, sin poner un ladrillo

76 por ciento de las viviendas vendidas, sin poner un ladrillo

En casi toda la Costa la demanda es más alta y unidades se venden casi sobre planos, indica estudio.

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17 de enero 2015 , 04:31 p. m.

A finales de los 90, la crisis hipotecaria dejó a los constructores de vivienda encartados, con inmuebles construidos pero sin vender; a propietarios devolviendo los que habían comprado porque la deuda era insostenible por las altas tasas de interés y a los bancos con un inventario de esos bienes entregados en dación de pago generando pérdidas.

Ante esto, una de las grandes lecciones fue empezar a edificar solo luego de lograr un punto de equilibrio; es decir, un porcentaje de preventa alto con el fin de no acumular un inventario alto. Además, se consolidó la participación de la fiducia, como administradora de los recursos de los inversionistas.

Aunque la venta sobre planos ya existía en el país antes de la crisis, solo la debacle, que también se llevó por delante al sistema Upac –que hasta el momento había funcionado bien–, obligó a los departamentos comerciales de las constructoras a acelerar su implementación para no poner en riesgo la sostenibilidad del negocio.

Un estudio de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) explica que entre el 2008 y el 2014 el indicador del punto de equilibrio comercial en el país creció de 65 a 76 por ciento, reflejando, por un lado, la buena salud del sector y, por el otro, el adecuado manejo del riesgo comercial.

Sin embargo, y a pesar de que todo el país entró en la cultura de la preventa, el gremio constructor destaca que en los últimos meses, en Huila y la región Caribe, con excepción del departamento de Bolívar, prácticamente los proyectos se empiezan a levantar cuando están vendidos casi en su totalidad, pues los indicadores de comercialización previa son, respectivamente, del 93 y 95 por ciento.

Así lo confirma Jorge Enrique Gómez, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, quien asegura que por diferentes razones, como la expectativa del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) en la capital, la oferta se ha trasladado a diferentes regiones.

Le siguen Tolima, con 88 por ciento; Valle, con 84 por ciento, y Cundinamarca, con 81 por ciento, respectivamente; todos, dentro de la media nacional.

Por el contrario, Boyacá es el departamento donde los constructores deben esperar más a que las viviendas sean colocadas luego de construidas, pues las obras se inician con solo un 48 por ciento de la preventa.

Ante esto, la gerente de Camacol regional Boyacá y Casanare, Martha García, señala que el bajo porcentaje no ha afectado el fuerte crecimiento en la región.

La directiva destacó que durante el 2014 se incrementó el índice de construcción en un 5 por ciento, con respecto a lo registrado en el 2013.

Algo similar ocurre en Caldas, Bolívar, Nariño, Santander, Antioquia, Bogotá y Cúcuta, donde las obras comienzan sin llegar al punto de equilibrio comercial que traza el promedio nacional; allí, los niveles de preventa están entre el 65 y el 75 por ciento.

Otros factores

Gómez señala que esta media se ha establecido dependiendo del proyecto; sin embargo, también influyen factores como la firma constructora, el promotor del proyecto, la zona, la oferta, entre otros.

En el resto del país, la rotación de ventas es mucho más larga, pero caso contrario ocurre en Bogotá, pues la variedad de demanda permite que “se venda más rápido y que la oferta genere mayor dinámica de construcción”, agregó el directivo.

Sin embargo, la relación entre la oferta y la venta ha sido dispar en los dos últimos años, debido a que en los tres primeros trimestres del 2013 la velocidad con que se agotaban los inventarios rondaba los 6 meses, pero en igual periodo del 2014 subió a 7,1 meses.

A nivel regional, se halló que al cierre del tercer trimestre del año anterior, en Boyacá los constructores tardaron unos 15 meses para movilizar la oferta disponible, seguida por los de Santander (14,5) y Antioquia (11).

En contraste, en Tolima la colocaron a los 1,2 meses de ser terminadas.

La decisión de no destinar más recursos para el subsidio a la tasa de interés, que respaldaba la compra de viviendas entre 80 y 200 millones de pesos, fue determinante para frenar o aplazar la intención de compra de la clase media nacional.

Aumenta oferta de proyectos terminados

El índice de oferta terminada tampoco da señales de deterioro en el país.

El estudio de Camacol agrega que, en el caso de la vivienda social, por cada 100 unidades en oferta, solo 3,7 se encuentran en etapa terminada y no comercializadas.

Por su lado, la razón de la No VIS fue de 4,4 por ciento también del tercer trimestre del año anterior.

Este indicador resalta que la zona con el mayor nivel entre la relación de unidades terminadas por vender y el total de la oferta disponible en el mercado es Cúcuta, con una relación del 14 por ciento. En contraste, en el departamento de Bolívar es de solo 1,4 por ciento.

EL TIEMPO

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