Preguntas y respuestas de derecho inmobiliario /Consultorio jurídico

Preguntas y respuestas de derecho inmobiliario /Consultorio jurídico

EL TIEMPO y la Unilibre responden a esta y otras consultas jurídicas en este espacio.

Consultorio jurídico

Consultorio jurídico de EL TIEMPO y la Universidad Libre.

Foto:

CEET

22 de junio 2018 , 08:16 p.m.

ELTIEMPO.COM y la Universidad Libre se aliaron para brindarles a los usuarios asesoría legal de manera gratuita y con los expertos de la facultad de Derecho de esa prestigiosa universidad.

Tengo una propiedad que está englobada con la misma matrícula inmobiliaria de 6 lotes. No nos hemos podido poner de acuerdo para realizar el desenglobe. ¿Si el poseedor de uno de los lotes inicia el proceso de desenglobe esta misma suerte correrán los demás? ¿Qué proceso se debe seguir?

Respuesta:  El desenglobe, es un acto con el cual el dueño de un terreno comienza a dividirlo en varias fracciones o lotes. Para hacer esto debe alinderar en forma especial el terreno que segrega como el restante.
Se requiere que se presente licencia de división expedida por autoridad competente, la cual se hace con fundamento en los planos presentados ante la misma y la descripción de cada una de los lotes con sus áreas linderos y ubicados al igual que se debe presentar el título antecedente, es decir la escritura por medio de la cual se adquirió.
Hay ciertas limitaciones a este desenglobe, pues si tiene derecho de cuota en común y proindiviso no puede hacerlo, porque su derecho no ha sido determinado, sino hasta que se efectúe la partición material del inmueble.

En Villeta todos los predios y casas están en predios de 3000 metros. Lo que indicaría que la tasa del impuesto predial sería igual para todos los propietarios. Sin embargo, allí hay predios a los que les cobran diferentes tarifas. Uno del 9 por mil. Otro del 12 por mil y el último del 16 por mil. ¿Qué hago para reclamar un ajuste de mi impuesto al 9 o al 12 por mil? ¿Procede derecho de petición o tutela para reclamar este ajuste en el mismo conjunto residencial?

Respuesta:  

a)
Puede solicitar a través de derecho de petición a la Secretaria de Hacienda los fundamentos jurídicos del pago diferenciador del impuesto predial.

b) Puede solicitar la revisión del avalúo catastral ante la Secretaria de Hacienda, que tras una visita al predio determinará si el valor es o no el correcto.

c)
Aun cuando haya efectuado la solicitud se le recomienda pagar oportunamente el impuesto así no esté de acuerdo.

¿Cómo sacar a un arrendatario moroso de mi casa?

Pregunta:  Arrendé mi casa, pero la señora que la tomó en arriendo no paga, ya fui a mediación en la estación de policía, pero sigue sin cumplir. ¿Qué más puedo hacer?

Respuesta: Para estos casos, existe un trámite que usted puede realizar para recuperar el inmueble arrendado e incluso que se le pague la suma de dinero que le deben.

Puede acudir a una Notaría, a un centro de conciliación, a la Defensoría del Pueblo o a la Personería de su municipio.

Debe intentar primero llegar a un acuerdo con el arrendatario o dar por terminado el contrato de arrendamiento según las causas contempladas en el artículo 22 de la ley 820 de 2003. Solicitando, a su vez, la devolución del inmueble arrendado.
Si está persona no devuelve el inmueble, puede usted presentar una demanda ante el juzgado civil.

Arriendo

Pregunta: Actualmente junto con mis socios tenemos un local en el centro comercial Santafé, llevamos cinco meses desde que abrimos el negocio pero las ventas han sido muy difíciles. Pagamos $ 15 millones de arriendo, pero por la situación no podemos seguir pagando ese valor. ¿Existe alguna forma de entregar el local sin pagar la cláusula de incumplimiento, dado que nos estamos perjudicando como empresa?

Respuesta:  La ley 820 de 2003, en su artículo 24, consagra las causales por las cuales el arrendatario puede dar por terminado el contrato de arrendamiento sin pagar ningún tipo de indemnización, éstas son:

1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque este incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo.

2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.

3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.

4. El mal estado o calidad del inmueble que impida totalmente o torne supremamente difícil su uso para lo que ha sido arrendado, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad del inmueble al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, según las circunstancias, podrá dar lugar a la terminación del arrendamiento, o la concesión de una rebaja del precio o renta.

Desafortunadamente, su caso no está contemplado en las causales que establece la ley para evitar el pago de la cláusula de incumplimiento.

Pregunta: ¿Un arrendatario puede retener dinero del pago de un arriendo de un inmueble sin haberme pasado a vivir?

Respuesta: 
1. Si usted es el arrendatario lo más común es que se pacten cánones anticipados si usted no ha pagado no le van a entregar el inmueble para su uso.

2. Si usted pago y no va a ocupar el inmueble lo más seguro es que haya firmado un contrato y el contrato es ley para las partes, debieron haber pactado una cláusula penal y si este caso, el que incumpla el contrato tendrá que asumir las consecuencias de su incumplimiento.

Propiedad horizontal

Pregunta: En una asamblea extraordinaria de copropietarios se estableció el cobro de una cuota extraordinaria por partes iguales, sin tener en cuenta los coeficientes de copropiedad. Expuse el hecho de que según la ley 675 de 2001 eso no se puede hacer, sin embargo, me refutaron y dijeron que en una asamblea ordinaria se había acordado el cobro por partes iguales ¿Se puede establecer eso en la asamblea? Este sería el tercer año que se cobra la cuota extraordinaria de la misma manera.

Respuesta:
El órgano de administración competente para decretar las cuotas extraordinarias es la asamblea de propietarios. La imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro veces las expensas ordinarias mensuales requiere la aprobación de los propietarios que representen el 70 % del total de coeficientes de copropiedad.

Si por vicios de procedimiento o sustanciales la decisión no se ajustó a la ley o al reglamento, el afectado podrá impugnarla ante el Juez Civil dentro de los dos meses siguientes a la comunicación o publicación del acta.

¿Puede un deudor moroso ser parte del Consejo de Administración de un edificio de propiedad horizontal?

Para ser parte del Consejo de Administración de su edificio, debe tener en cuenta el reglamento de propiedad horizontal que se maneje internamente dentro del cual, seguramente, se encontrarán los requisitos y condiciones que deben ostentar los aspirantes a ser elegidos.

Sin embargo, se debe tener en cuenta que una de las funciones del Consejo de Administración es precisamente imponer sanciones a los morosos, por lo cual sería razonable que se impidiera a deudores morosos conforman este Consejo.

No entregan un apartamento comprado en planos

Pregunta: Qué puedo hacer si pagué de contado un apartamento en planos, prometen entregarlo al año, inicia la construcción, pero hoy, 5 años después, no me responden y me sacan excusas dado que no han podido terminar de construir el edificio de apartamentos.

Respuesta: Cuando una constructora no entrega la vivienda en el plazo acordado es responsable de incumplimiento contractual y por consecuencia tiene unas obligaciones por las que debe responder en el corto plazo.

Lo primero que recomienda la Subdirección de Control de Vivienda de la Secretaria de Hábitat de Bogotá, es entablar la queja en la Alcaldía del municipio donde haya firmado la promesa de compraventa.

Dependiendo de la efectividad del proceso y de encontrarse responsable a la constructora, ésta deberá pagar una multa e incluso podrá ser intervenida administrativamente.

Si no encuentra respuesta a su queja en la Alcaldía, el siguiente paso es una demanda civil con la cual puede reclamar a la constructora el pago de una indemnización por daños y perjuicios. Esta es una cláusula que debe estar consignada desde el principio en la promesa de compraventa.

¿Se puede prohibir el arrendamiento de un parqueadero ubicado en una propiedad horizontal? ¿Es legal incluir este tipo de prohibiciones en el reglamento de propiedad horizontal y/o manual de convivencia? ¿Qué leyes o regulaciones avalarían y/o refutarían una decisión como estas?

La ley establece como una de las obligaciones del propietario el uso de los bienes de acuerdo con su naturaleza y destinación, sin comprometer la seguridad y sana convivencia de la comunidad.

La asamblea, principal órgano de administración de la propiedad horizontal y por lo tanto, administradora de los bienes y servicios comunes, puede tomar decisiones sobre el uso de los parqueaderos privados mediante el Manual de Convivencia, que ha sido creado y aprobado por la comunidad, pero no puede variar o afectar el derecho de disposición que tiene el propietario sobre la unidad de dominio particular, que le permite enajenarlo, arrendarlo, hipotecarlo y constituir cualquier otro derecho sobre este. Si la asamblea a través del manual de convivencia vulnero dichos derechos, se puede demandar el acta ante el Juez Civil Administrativo. Debe contratar abogado

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