"Es vital entender que cuando hay un desastre capaz de afectar seriamente una copropiedad no hay organismos de auxilio suficientes ni a quién acudir económicamente para rehacer los edificio (porque todo el mundo está en banca rota) y cada familia debe salir a buscar un nuevo hogar. Por eso hay que asegurarse de tener un seguro que proteja verdaderamente el patrimonio y la comodidad de los hogares cuando nadie puede ayudarlos", indica Hernán Mejía, ajustador de seguros con 40 años de experiencia y quien ha sobrevivido a tres terremotos en el Eje Cafetero.

Así, este experto resume las fallas más frecuentes que se cometen al elegir y comprar una póliza y que, a la larga, se convierten en ventanas jurídicas por donde 'escapa' la responsabilidad aseguradora mientras todos los vecinos pierden su casa. Tome nota par evitar los 'autogoles'.

Lo barato sale caro
Aunque el precio es importante, lo fundamental es qué riesgos cubre pues el costo depende de las bondades de la póliza. Entre más barata menos cubrirá, pida varias cotizaciones sobre los mismos riesgos básicos para que la aseguradora libremente ofrezca otros amparos y anexos.

A grandes economías, grandes pérdidas
El deducible es la cuota que debe aportar la copropiedad para reconstruir o reparar y hay que aportarla al instante.

En caso de terremoto, es el 3 por ciento del valor asegurado o de la pérdida. Puede sornar como un pequeño porcentaje pero, si reconstruir el edificio vale 8.400 millones de pesos, los vecinos tendrían que reunir 252 millones. Si es casi imposible reunir las cuotas de administración o una cuota para la pintura ¿cuánto se tardarían en completar ese monto cuando las cuentas de los propietarios están en ceros? Además, cualquier daño por debajo de esta suma no sería cubierto.

Por eso, la recomendación es tomarla sobre el valor de la pérdida y, durante la asamblea anual, contarles a los copropietarios cuánto sería lo que deben aportar en caso de siniestro.

Si hay riesgos políticos. Motines, huelgas, asonadas o actos mal intencionados de terceros o terrorismo, el deducible es del 10 por ciento del valor de la pérdida con un mínimo de tres salarios (1'384.600 pesos).

Para otros daños como incendio, explosión, anegación, granizo o rotura de vidrios hay gran variedad de deducibles, partiendo del 10 por ciento de la pérdida. Sin embargo, muchas no cobran nada lo que es una gran ventaja para los accidentes pequeños pero molestos como la rotura de vidrios o las inundaciones.

Los incendios son eventos bastante frecuentes (estufas, automóviles, fugas) y se pueden presentar 2 ó 3 en el año y pueden derretir las tuberías que proveen el agua de los apartamentos.

Todo riesgo no siempre incluye todo
El tipo de cobertura hay que leerlo con lupa pues cuando se otorga bajo la modalidad de riesgos nombrados sólo se incluyen los problemas generados por lo que está descrito y si sucede en la forma explicada. El resto queda por fuera.
Lo más recomendable es tomar el "todo riesgo no excluido". Así, basta leer los eventos que no se cubren para saber a qué atenerse.

El agua sí se quema y el suelo sí se daña
Hay bienes especiales que no se perciben a simple vista pero que son fundamentales para sostener el edificio.

Los cimientos y los muros de contención son muy costosos y se dañan frecuentemente cuando hay terremotos o temblores. Verifique que la póliza no los excluya pues lo primero que se necesita para reconstruir son los cimientos.

Todo cambia con el tiempo, incluyendo las normas de sismorresistencia. Cuando se pide la licencia para reconstruir, hay que hacer mejoras para acogerse a las normas vigentes y eso cuesta.

Los terrenos se 'pierden' o dañan si hay grietas o deslizamientos y son el principal bien común, no pueden quedar por fuera. Sólo los conjuntos construidos después de 1998 tienen la nueva norma NSR 98.

Las deudas nunca se detienen
Aunque el edificio esté en el piso, las cuotas de administración siguen corriendo porque la copropiedad tiene gastos y obligaciones.

Por eso es conveniente (aunque no obligatorio) amparar la pérdida de cuotas de administración como un evento especial.
Muchas aseguradoras las incluyen dentro de la pérdida de renta o los gastos de alojamiento cuando se amparan los bienes privados. Si la copropiedad tiene bienes propios que le generan utilidades, es mejor incluirlos.

Si todo queda en el piso, hay que pagar la remoción de escombros, vigilar que no se roben lo poco que queda, extinguir los incendios y pagar los honorarios de los profesionales necesarios para la reconstrucción. Hay entidades que otorgan hasta 1.800 millones mientras otras apenas superan los 100 millones ¿su copropiedad podría pagar alguna de estas cifras?

Todo con pruebas
La aseguradora exige que se demuestren las pérdidas y su cuantía. ¿Su administrador podrá hablar de igual a igual con el ajustador de la compañía de seguros que protege los intereses de la entidad?

Una recomendación vital es que el conjunto tenga un ajustador de seguros propio -que garantice la transparencia de las negociaciones- y el dinero para pagarle los honorarios. Este amparo es fundamental para lograr que se le pague lo justo a la copropiedad.

La asistencia domiciliaria para cerrajería, plomería y demás accidentes es una 'bendición' para quienes saben el desgaste que significa salir corriendo a buscar un plomero de confianza y que garantice el trabajo a mitad de la noche.

Plata en mano...
Nunca cae mal un anticipo para empezar las obras cuanto antes, especialmente si urge reparar el edificio porque las familias no tienen dónde vivir. Vale la pena tener en cuenta que la aseguradora se toma su tiempo para detectar los daños y su costo y, luego, tiene un mes para girar el cheque y ¿quién dijo que un edificio se repara rápido?

No es obligatorio pero ayuda al bienestar de propietarios y residentes, al igual que el amparo de gastos de alojamiento que -normalmente- son por tres meses y los vecinos lo agradecerán eternamente.

Seguro mató a confianza
La propiedad horizontal es una 'empresa' donde confluyen muchos actores, proveedores y usuarios, lo que genera altísimas y variadas responsabilidades. Lo importante es que la administración tenga su póliza de responsabilidad civil así, además de girar cualquier pago, consejo y administrador tendrán toda la asesoría jurídica y un abogado que atenderá cualquier reclamo tanto de residentes como de terceros.

Así, en caso de robo de vehículos, caídas de objetos, accidentes o cualquier evento desafortunado que genere un reclamo o demanda -cierto o infundado-, el administrador no deberá desgastarse discutiendo con los quejosos pues para eso hay un abogado experto.

Para saber cuál es el monto más conveniente, lo mejor es sumar todos los contratos firmados y procurar tomar la más alta posible pues, de cualquier manera, aquí se aplica la tasa más económica de los amparos.