Sí puede ser beneficiado con el subsidio porque es una persona que entra en un grado de vulnerabilidad y hace parte de la tercera edad, lo que le da un puntaje mayor.

La política de vivienda busca llegar a las personas que no tienen una capacidad real para adquirir un techo propio. Vale aclarar, además, que no es cierto que se necesite un ingreso de 700 mil pesos ni que sea fijo.

¿Qué es mejor la Unidad de Valor Real (UVR) o los pesos?

La Superintendencia Bancaria aprobó cinco modalidades de amortización: dos en pesos y tres en UVR.

En pesos hay una cuota constante en efectivo. Esto significa que el deudor siempre va a pagar lo mismo, en pesos, durante la vida del crédito y por lo tanto al inicio la porción de capital que se amortiza y las cuotas son menores.

Se toma una especie de seguro contra cualquier variación que pueda tener la inflación pero, naturalmente, a lo largo de la vida del crédito se pueden terminar pagando intereses mayores. La segunda modalidad se denomina abono constante a capital en pesos. La cuota no es exactamente igual, lo constante es la amortización a capital en pesos.

Esto es interesante para los deudores que tienen la posibilidad de pagar cuotas mayores al inicio del crédito de manera que la amortización se produzca aceleradamente y, en consecuencia, los intereses son menores.

En la UVR existen tres modalidades que comparten esta misma filosofía. Es decir, una tasa fija en UVR, en donde el deudor estaría tomando el riesgo de que la inflación suba, y en abono constante a capital en UVR, donde el esfuerzo habría que hacerlo en la parte inicial de la vida del crédito.

Finalmente hay una modalidad que combina los dos principios: consiste en que las cuotas se mantienen fijas en pesos por periodos anuales pero al término de cada año se incrementan con la inflación.

¿Qué es el ahorro voluntario?

Es un instrumento para aquellos trabajadores independientes que no tienen ingresos fijos, pero que pueden hacer un ahorro promedio para acceder al crédito del Fondo Nacional de Ahorro.

Una de las recomendaciones es ahorrar -por lo menos- 10 por ciento de los ingresos durante mínimo un año, sin tener en cuenta el salario. Una persona con un ingreso de 450.000, puede ahorrar 45.000 pesos mensuales, 12.500 pesos semanales o 25.000 pesos quincenales. Hoy, unas 230.000 familias están ahorrando y tienen cerca de 70.000 millones de pesos en ahorro.

¿Por qué la caja niega un desembolso para desplazados que buscan bienes usados?

Lo que hacen las cajas de compensación es verificar la habitabilidad de la vivienda, los desplazados tienen ventajas adicionales pues reciben 25 salarios (11'537.500 pesos) que se pueden aplicar para vivienda nueva y usada.

Si es usada, el convenio obliga a las cajas a verificar si la casa es habitable y sobre todo a examinar que no estén en sitio de riesgo y que aseguren la calidad de vida.

"Gracias a una sentencia de la Corte Constitucional donde se aclara que el régimen patrimonial también se aplica a las parejas homosexuales, durante este semestre se ha presentado un auge en las peticiones para proteger el bien donde residen estas familias", explica Norberto Salamanca, notario 76 de Bogotá.

La ventaja es que, de paso, aclaran la situación económica de sus parejas y familiares al momento de su muerte o en caso de separación. Uno de los fenómenos que más lamentan quienes han convivido por muchos años con su compañero es que, al morir, todo lo construido conjuntamente resulta en manos de la familia que, incluso, los rechazó por su condición de homosexuales.

"Se expone el ejemplo de un hombre que compartió su vida por 27 años con otra persona del mismo sexo y, con el trabajo mutuo, adquirieron bienes por unos 800 millones de pesos pero -terminada la relación- su pareja (quien tenía los bienes a su nombre) se quedó con todas las pertenencias y lo dejó sin nada", dice un aparte de la Sentencia C-075 de 2007.

"En el mismo sentido, se citan dos casos más en los cuales las personas homosexuales quedan desamparadas y sin derecho alguno a poder reclamar parte del patrimonio construido con su pareja, aun en casos en los que han convivido varios años y se dedican a cuidar de su compañero mientras éste se encuentra en estado de convalecencia por enfermedades terminales", cita la Sentencia.

Por eso, el primer paso para hacer el proceso legal es declarar que son pareja mediante la declaración de su unión marital de hecho mediante una escritura pública de régimen patrimonial entre pareja homosexual.

"Allí mismo, como si se estuviera formando una sociedad comercial, se describen los bienes que cada uno aporta y su valor para conformar el patrimonio. Luego de declararse como una pareja propiamente dicha sí se hace la afectación a vivienda familiar evitando cualquier embargo", explica Salamanca.

Vale aclarar que para que este 'trato' sea válido ninguna de las partes puede tener matrimonios con otras personas por ningún rito ni otras uniones maritales de hecho vigentes al momento de la firma de las escrituras.

De hecho, en la escritura se puede acordar cómo repartir los bienes al momento de la muerte; algunos le dejan la mitad al compañero y la mitad a sus padres o hermanos (como es de ley entre una pareja heterosexual), otros hacen asignaciones puntuales que incluyen las rentas y valorizaciones de los bienes o hacen capitulaciones.

Sin embargo, -como en cualquier otra sociedad- esta se puede finalizar cuando la relación termine. En ese momento sería necesario liquidar y disolver la parte patrimonial del acuerdo entre la pareja.

También es importante resaltar que, como son actos sin cuantía, el costo de afectar a familia es de 36.640 pesos más los impuestos y las copias del caso pero que sólo se puede aplicar sobre un bien. El único valor que se cobra está sobre la base de lo que vale el patrimonio conformado, que se liquida con el 2,7 por mil.

"Este fenómeno se lleva a cabo por personas de alto perfil y muy sobrias que prefieren mantener sus asuntos con bajo perfil pero de forma ordenada, por eso piden una pequeña ceremonia muy privada.

"También tienen un alto poder adquisitivo, empleos o empresas muy estables y acuden a la figura como una muestra de que definitivamente quieren mantener una relación sólida entre sí porque consideran que ya han encontrado la persona para compartir su vida y sus bienes. También es común ver que las parejas tienen diferencias de edad de al menos 10 ó 15 años", concluye Salamanca.

La idea es seleccionar entre más de 40 mil personas una muestra de familias afiliadas a las cajas de compensación participantes del proyecto -entre ellas Cafam- que reciben o han recibido remesas desde el exterior, principalmente desde Estados Unidos y España.

Precisamente Cafam, aprovechando la temporada de diciembre, mes en donde entra la mayor cantidad de dinero por este concepto, orientará a los interesados sobre el tema con el fin de que el proyecto de tener casa propia sea un hecho.

Para ello está realizando, con las demás cajas de compensación adscritas a la iniciativa, una serie de encuestas con personal entrenado y el apoyo del Centro Nacional de Consultoría.

Los resultados serán claves para proponer reformas normativas que faciliten los procedimientos que actualmente rigen el mercado bancario y de propiedad raíz.

"La meta fundamental del proyecto es que en el 2009 se puedan ofrecer productos financieros y no financieros que permitan a muchas familias conseguir vivienda nueva o usada, lotes o terrazas para acceder a una solución habitacional", concluyó un vocero de Cafam.

La banca debe aplicar obligatoriamente los aspectos del sistema de financiación y por ello deberá cumplir las disposiciones previstas en la Ley de Vivienda (546 de 1999), particularmente los requisitos establecidos en su artículo 17. Verifique si estas condiciones obedecen a las de su crédito.

El Banco de la República calculará y divulgará mensualmente, para cada uno de los días del período de cálculo, el valor en moneda legal de la Unidad de Valor Real (UVR). El dato puede consultarse permanentemente en www.banrep.gov.co y es útil para saber el monto actual de la deuda en pesos, multiplicando la deuda en UVR por su valor vigente.

Los contratos de los créditos individuales de vivienda y sus garantías no podrán incluir cláusulas o estipulaciones que impidan o sancionen el prepago total o parcial de las deudas, tampoco anotaciones que obliguen al deudor a asumir los gastos de cobranza mientras no se haya presentado demanda judicial.

Los intereses no pueden estar por encima de los topes máximos legales (inflación más 13,1 y 11 en caso de vivienda de interés social -VIS-) Si el crédito se pactó con una tasa mayor se debe bajar a los nuevos límites.

Los bancos no pueden realizar modificaciones unilaterales a las condiciones del contrato ni prohibir la cesión del crédito a otra entidad o usar sistemas de amortización no aprobados por la SuperFinanciera.

No podrán, en absoluto, indicar que las obligaciones derivadas de estos contratos son indivisibles por razón de la deuda asumida ni permitir la capitalización de los intereses cobrados.

De hecho, el cobro de intereses remuneratorios solo podrá causarse y hacerse efectivo a partir del momento y sobre el monto por el cual se efectúe el desembolso. En caso de presentarse mora, éstos se liquidarán en forma simple sobre las cuotas vencidas, por el tiempo de la mora y a la tasa pactada, que no podrá exceder de una y media veces el interés remuneratorio pactado.

Cada pago se aplicará dándoles prioridad a las primas de seguros, intereses de mora (si fueron pactados y se han causado) y cuota o cuotas predeterminadas vencidas en orden de antigüedad.

Excedentes. A excepción de que exista manifestación expresa de inconformidad por parte del deudor, si después de cancelar la última cuota causada hasta la fecha de pago queda un excedente inferior a la cuota subsiguiente, este se abonará como pago parcial. Si el excedente es mayor o igual al valor de una cuota, se aplicará como abono a capital.

En caso de prepago parcial, el deudor tiene derecho a elegir si el monto abonado disminuye el valor de la cuota o el plazo de la obligación. Entonces, la entidad deberá actualizar la proyección de las cuotas y su correspondiente distribución.

Todas las primas de seguros deben liquidarse en pesos.
Para el seguro de vida de los deudores la entidad deberá informarles periódicamente la tasa con la cual se liquida la prima. Para los demás seguros deberá informar adicionalmente el valor asegurado. Además, según la capacidad de pago del deudor, se debe elegir un sistema de amortización.

Por eso, antes de firmar se debe analizar cuál resulta, además de conveniente, más económico y estable a largo plazo.

Nunca se puede perder de vista que las probabilidades de perder el trabajo o tener altibajos durante un periodo de 15 años son considerables, por lo que no es conveniente empezar con cuotas muy bajas pues luego crecerán rápidamente.

Ahora, vea los ejemplos (que manejan tres escenarios para inflaciones diferentes pues la economía también fluctúa en 15 años) y elija cuál le conviene más.

Íngrid Mora
Redactora de EL TIEMPO
ingmor@eltiempo.com.co

• Información clara y comprensible

Al identificar el inmueble seleccionado en la etapa de preventas se suscribe un encargo fiduciario individual, en el que es importante conocer sus términos para identificar las obligaciones del futuro comprador, de la entidad fiduciaria y del constructor o promotor del proyecto en el que se va a realizar la inversión.

Si el encargo fiduciario hace alusión a un contrato celebrado entre el constructor o promotor del proyecto y la entidad fiduciaria, su contenido debe ser informado al potencial comprador ya que -generalmente- allí se establecen las condiciones del proyecto, las obligaciones del promotor o constructor, y el término en que deben ejecutarse.

Durante esta etapa, las fechas de entrega son estimadas ya que no se conoce cuándo se cumplirá la condición para alcanzar el punto de equilibrio, es decir, cuando el construtor o promotor logra vender un alto porcentaje de las unidades que le permiten seguir adelante con la obra.

Una vez cumplido el punto de equilibrio se concluye el objetivo del encargo fiduciario individual y los recursos que se han ido pagando a través de la fiduciaria pasan al constructor del proyecto.
En este momento es importante estar atento y seguir el paso para conocer si se cumplieron plenamente las condiciones requeridas para el punto de equilibrio: preventas suficientes, la obtención de la licencia de construcción y el cumplimiento de la radicación de documentos para adelantar actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda (de acuerdo con lo exigido por la Ley 962 del 2005).

Si la compra es de contado también en esta etapa es importante hacer un estudio de títulos para verificar que la tradición sea correcta y que el inmueble no vaya a tener inconvenientes.
Para los inmuebles que se han adquirido a través de crédito, por lo general la entidad financiera remite al abogado respectivo para que realice el estudio y, en caso positivo, suscribir la promesa de compraventa (ver recuadros sobre otros procesos).

Por su parte, la presidenta de Camacol agregó que aunque las perspectivas de corto y mediano plazo son favorables, y el sector constructor seguirá liderando el crecimiento económico del país por la inversión en obras residenciales y no residenciales, será vital estar preparados para enfrentar las presiones de los desequilibrios macroeconómicos sobre la demanda de vivienda que, eventualmente, podrían frenar el desempeño de la actividad.
 
"Para ello -precisamente- será importante fortalecer las fuentes de crecimiento adicional, entre ellas, los fondos inmobiliarios"

Aseguró Uribe, quien instó a los inversionistas y al sector financiero a madurarlos y fortalecerlos. "Estos serán indispensables en la actualización de la infraestructura de edificaciones productivas, teniendo en cuenta el modelo de desarrollo volcado hacia el exterior adoptado por el país.

"Colombia insistió durante 40 años en desarrollarse explotando exclusivamente los tres mercados internos más dinámicos, lo que implicó que las plantas industriales, las bodegas, los centros logísticos y de acopio, y los espacios comerciales se construyeran -principalmente- en el centro del país olvidando el mercado internacional. Hoy, el rezago en edificaciones productivas en las costas colombianas puede significar la inoperancia de los TLC que acertadamente el Gobierno está negociando con diversas naciones".

Por esta razón, los fondos inmobiliarios deben ser actores centrales de esta actualización. Contar con recursos líquidos para el desarrollo de grandes complejos industriales y logísticos garantiza un mejor posicionamiento para enfrentar el comercio internacional de los productos colombianos.

Según la dirigente gremial, estos vehículos financieros deben apoyar la consolidación del país como un destino turístico más atractivo, fondeando la construcción de grandes centros hoteleros en todo el territorio nacional. La preservación de los beneficios tributarios para las inversiones en edificaciones turísticas y el aumento de los visitantes al país han atraído las miradas de varias multinacionales del sector en busca de socios estratégicos. 

"Es importante resaltar, también, el papel protagónico que los fondos inmobiliarios podrían encontrar en los procesos de renovación urbana en el país.

"Desarrollar espacios comerciales y habitacionales, cambiándoles la cara a las ciudades colombianas y como una manera segura de garantizar rendimientos por la vía de la valorización", advierte Uribe quien expresó el interés en que estos recursos también lleguen a financiar grandes proyectos de vivienda social para arrendar. Así se liberarían las presiones sobre el déficit habitacional", concluyó.

GABRIEL E. FLÓREZ G.
COORDINADOR EDITORIAL VIVIENDA

• Los fondos a grandes rasgos...

Hoy existen productos financieros especializados y un marco legal acerca del régimen urbanístico con un procedimiento especial para la compra de inmuebles en otros países y esto, precisamente, motivó a las lonjas destacar algunos de los pasos que son indispensables a la hora de celebrar un contrato de compraventa. Previsiones legales establecidas y requisitos que se reseñan a continuación:

• El comprador debe solicitar al vendedor que le envíe un certificado de tradición y libertad del inmueble con ¿máximo¿ un mes de expedición para verificar que la casa o el apartamento es de propiedad de quien lo ofrece en venta y que sobre estos no pesa ningún gravamen como hipotecas o embargos.
  
• La solicitud del certificado de tradición y libertad se hace ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del lugar en el que se encuentra ubicado el inmueble. Para solicitarlo es indispensable el número de matrícula inmobiliaria del bien, su dirección o el documento de identificación del propietario, y el pago del valor correspondiente a la expedición del certificado.
  
• Así mismo, se aconseja que el comprador solicite un estado de cuenta del inmueble ante las tesorerías municipales o distritales del lugar donde está ubicado con el fin de asegurar que se encuentre a paz y salvo por concepto de impuestos.
  
• Con la información anterior verificada se puede suscribir el contrato de compraventa, a través de escritura pública otorgada por el comprador directamente o a través de otra persona que lo represente en Colombia y a la cual le deberá dar un poder especial para que la suscriba en su nombre.
  
• El poder se debe diligenciar ante notario por el comprador y en los casos en que se dé desde el exterior, la firma del notario debe ser abonada ante el Cónsul de Colombia en el país en el que se tramitó el documento. Una vez cumplidos estos pasos, el poder debe ser legalizado en Colombia ante el Ministerio de Relaciones Exteriores para que goce de plena validez.

La anterior cadena de autenticaciones puede obviarse si el país en el que se pacta el poder ha suscrito la Convención de la Haya, en cuyo caso bastará la firma ante notario y que la autoridad competente en el país en que se suscribe le ponga el sello de apostilla. En este caso no se requiere la legalización ante el Ministerio de Relaciones Exteriores en Colombia.

ingmor@eltiempo.com.co

"En este punto insistimos que el futuro crecimiento del sector y su estabilidad en el largo plazo estarán centrados en la oferta para la población de los estratos bajos donde, además, se presagia la formación de 35.000 nuevos hogares anuales". agregó la dirigente gremial durante la presentación del Estudio de oferta y demanda que realiza el gremio constructor.

Forero recordó que 5.902 viviendas tipos 1 y 2 (21 y 28 millones de pesos) están en preventa y que si bien se registra un leve aumento en las primeras aún son insuficientes, pues se requieren cerca de 22.000 viviendas prioritarias.

Difícil, pero con buenas proyecciones por recientes medidas

De cualquier forma, el camino ha sido complicado para que el alcalde Garzón cumpla la meta de construir 70.000 viviendas en su administración (ha ejecutado 57 por ciento).

"Por eso, precisamente, vale la pena destacar el reciente Acuerdo del Gobierno con empresas del sector y el Plan de Choque del Gobierno Distrital y el ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial para dinamizar este mercado a través de la asignación de subsidios y la habilitación de tierras a través del banco de tierras de MetroVivienda", dijo Forero, quien destacó una importante participación de los estratos 3 y 4 en la iniciación de nuevas viviendas.

"Los demás estratos tampoco han tenido grandes variaciones en su dinámica", agregó Mauricio Evan, gerente del programa Coordenada Urbana de Camacol, quien destacó a Mazurén, en el norte, y a Fontibón, Soacha, Central de Abastos y las Américas, en el occidente y el sur de la ciudad, como los sectores con más movimiento entre septiembre del 2006 y marzo del 2007.

"En términos generales, en este periodo el estrato 2 perdió participación, mientras que el 5 se mantuvo estable, especialmente por la oferta de construcciones iniciadas en el primer semestre del año", dijo Evan, quien advirtió una tendencia que traza la dinámica del sector: "80 por ciento de las unidades en oferta disponible se venden en los primeros seis meses de su salida, lo que, sin duda, es un buen síntoma.

CIFRAS PARA TENER EN CUENTA

Area

- Iniciada en los últimos doce meses: 4'815.624 m2.
- De septiembre del 2006 a marzo del 2007: 2'510.000 m2.
- Del total anual: 878.882 m2 diferentes a vivienda.

Número de viviendas

- Iniciada en los últimos doce meses: 45.426
- De septiembre del 2006 a marzo pasado: 24.927 (12.215 VIS y 12.712 No VIS)

Oferta total habitacional - Incluye proyectos en preventa

- Area semestral: 15.392 viviendas
  4.157 edificadas y 11.238 sobre planos.

Movimiento en otros destinos

-Oficinas....................... 26,6% de participación.....233.300 m2
- Bodegas e industria... 24,9...................................218.900 m2
- Locales.......................19,4................................... 171.100 m2
- Otros...........................29,1.................................. 256.000 m2

GABRIEL E. FLÓREZ G.
Coordinador editorial VIVIENDA
gabflo@eltiempo.com.co

Además, ¿que quienes deseen adquirir una póliza de arrendamientos pueden hacerlo, bien sea a través de una inmobiliaria o directamente? Sabía -igualmente- ¿que algunas aseguradoras ofrecen la asistencia domiciliaria en casos de pérdida de llaves, rupturas de tubos y daños eléctricos, lo que constituye un atractivo valor agregado?

Lea las respuestas de los expertos en el artículo relacionado.

A pesar de que la Ley 675 obliga a tomar pólizas de incendio y terremoto para los bienes comunes, los expertos consultados coinciden en que -curiosamente- los propietarios de conjuntos nuevos son los que más toman los seguros, mientras que los consejos en edificios con más de 10 años de antigüedad son reacios a cumplir la ley.

Uno de los inconvenientes detectados...

Según Bustos, la aseguradora tiene el compromiso de reconstruir las áreas privadas pero ese derecho queda suspendido en el tiempo hasta que las estructuras y demás bienes comunes se construyen. Entonces, ¿si los vecinos no tienen dinero y el consejo no tomó el seguro cuánto tiempo puede tardar esto?

Además, un terremoto no es la única razón por la cual un edificio o un grupo de apartamentos pueden quedar afectados o destruidos. Un cortocircuito o un tubo roto en un apartamento vacío es una de las miles de posibilidades por las cuales se puede expandir un incendio o una inundación.

Lo primero que se debe entender es que no se asegura el edificio sino el bienestar de la copropiedad

"Por eso a la hora de elegir a la compañía es vital analizar la que más valores agregados ofrezca frente al precio que cobra, aclarando que la más barata no es necesariamente la mejor", anota Mejía.

Y para tener en cuenta...

• Vale la pena aclarar que cualquier copropietario puede demandar por daños y perjuicios al administrador, al consejo y a los demás copropietarios que se negaron a tomar el seguro o a hacerlo de forma correcta.
  
• Por eso, la recomendación es entregar una copia de la póliza a cada copropietario de tal forma que, además de las condiciones, todos se enteren de cuánto vale el edificio y sus equipos y de la forma de reclamar.
  
• "Cuando el edificio está en el piso es más fácil liquidar la indemnización que cuando sólo se daña. Para ahorrar tiempo y problemas lo mejor es asegurar el edificio completo", anota Hernán Mejía, ajustador de seguros con 45 años de experiencia.

ÍNGRID MORA
REDACTORA DE EL TIEMPO

• Busque un seguro que se acomode a su presupuesto y con coberturas que le ahorren molestias
• El valor de las zonas corresponde al costo de levantar de nuevo el edificio y no al avalúo comercial
• Aí se elige la mejor póliza...

"Eran otras épocas y, claro, esto se fue desrvituando hasta convertirse en la estafa en la que hoy caen muchos incautos", advierte Alirio Chaur, director de servicio de la aseguradora, quien explica el modus operandi de los fiadores.

Así funcionan los estafadores

"Estos personajes se han diversificado y han creado verdaderas 'empresas' de la falsificación a las que acuden clientes que no quieren hacer el negocio a través de una inmobiliaria o que no tienen ingresos para sustentarlo. Por eso, precisamente, acuden a los fiadores que les suministran documentación falsa o fabricada".

Según Chaur, el voz a voz, los avisos en prensa y los volantes son los anzuelos. Frases como: "No pase verguenzas, si no tiene fiadores se los suministramos... atraen la atención de quienes requieren una 'garantía'".

• El primer contacto puede ser en una cafetería o en la calle, con el agravante de que el fiador es falso o, en el peor de los casos, no aparece. En este último escenario el representante de la 'empresa' intermediaria generalmente convence al incauto de que firme porque supuestamente "el fiador está de viaje..."
  
• "El asunto es más grave si se tiene en cuenta que la información que recolectan está compuesta, en un alto porcentaje, por fotocopias de cédulas falsas, certificaciones laborales, extractos bancarios y certificados de tradición y libertad perfectamente elaborados y acomodados", asegura Chaur.
  
• Y peor aún. En muchos casos quien aparece como fiador ni siquiera lo sabe, pues los estafadores acceden a la información solicitando un certificado de tradición y libertad en Notariado y Registro con el simple número de la matrícula inmobiliaria (donde están todos los datos que requieren para cometer el ilícito).
  
• Es más, de alguna u otra forma, los fiadores de papel acceden a cédulas y las falsifican una y otra vez, incluso, cambiándoles la foto, el nombre y, de nuevo, escaneándolas.

"Esto nos ha obligado a ser más cautelosos y a evaluar, con lupa, cada detalle. De hecho, hemos tenido fiadores que aparecen hasta en quince contratos lo que, de entrada y lógicamente, nos obliga a archivar el proceso y denunciarlo", anota Chaur. Incluso, al cliente que entra en ese círculo le cobran varias veces, especialmente cuando deben renovar el contrato.

Recomendaciones para no caer en manos de los estafadores

• Desconfíe de las ofertas que no estén respaldadas por una empresa inmobiliaria.
  
• Desconfíe de los poderes. Los estafadores suelen decirles a las víctimas que el fiador no se encuentra y que le dejó poder a un tercero.
  
• Quítese de la cabeza la idea de que las empresas inmobiliarias son intermediarias caras. Está en juego el patrimonio y es importante dejarlo en buenas manos.
  
• Además, hoy por hoy, muchas empresas asesoran sin que esto signifique dejarles el inmueble en administración. Es decir, cobran el estudio del solicitante, elaboran el contrato, tramitan las pólizas y hasta ahí llega su labor ya que muchos arrendadores fieren administrar su inmueble.

GABRIEL E. FLÓREZ G.
COORDINADOR EDITORIAL VIVIENDA

Esto es un 'coletazo' de la crisis de la década pasada

De hecho, durante la época de 'vacas flacas' muchas empresas colombianas se vieron obligadas a acogerse a Ley 550 para acordar un plan de pago con sus acreedores y no declararse en quiebra. Ahora, para el caso que nos comete, si Ingeniarco no paga, Colmena está en libertad de embargar y rematar el apartamento.

La Ley de Vivienda 546 de 1999 intentó solucionar estos problemas prohibiendo que los notarios corran escrituras hasta que el constructor no levante la hipoteca de mayor extensión.
Sin embargo, los compradores de bienes usados deben estar atentos a las anotaciones del certificado de Registro y leer cada una para saber si existe algún compromiso sin cancelar.
Esta es la única forma de evitarse 'dolores de cabeza'.

Debía más de 4.000 millones

"Nosotros estamos haciendo esfuerzos por responderles a los compradores por eso no nos 'volamos' ni liquidamos como sucedió con muchos otros constructores. Hay municipios completos acogidos a la Ley 550", explica Mauricio Martínez, gerente de Ingeniarco.

"Si cerramos, los bancos les van a quitar los apartamentos a los compradores y estamos luchando por salvar la empresa. El bien aún no se ha liberado porque hay un acuerdo donde la prioridad en los pagos la define el comité de vigilancia (conformado por los representantes de los acreedores) y el primer lugar lo tiene la DIAN.

ÍNGRID MORA
Redactora de EL TIEMPO

• ¿Qué consecuencias se derivan de una hipoteca de mayor extensión?

"Las entradas deben invitar.  La cocina debe facilitar la emergencia de una cena formal; el baño debe estar pulcro e invitar a usarlo, y la calidez de una sala fortalecerán la confianza del comprador y mejorarán la oferte del vendedor", concluye Kastner.

"Esta cifra es el 29,9 por ciento del PIB y seis veces el PIB de la construcción (obras nuevas), un dato que no se puede desconocer a la hora de hablar de política de vivienda", asegura Jorge Torres, director ejecutivo del Centro Nacional de Estudios para la Construcción (Cenac), quien destaca que actualmente 36,7 por ciento de los hogares colombianos son arrendatarios, mientras que en el 2003 apenas llegaba al 27 por ciento.

Es más, por cada transacción inmobiliaria se hacen cuatro contratos de arriendo y es el índice de precios más estable, incluso, por encima de los precios de la vivienda nueva.

"Entre más desarrollado es un país, más alto es el índice de arrendatarios. Aunque los inquilinos en Colombia están aumentando, aún el porcentaje de propietarios es uno de los más altos del continente", agregó Torres.

De hecho, el perfil del inquilino en Colombia ha variado. hay un alto porcentaje de nuevos usuarios jóvenes con un grado de educación más alto (cercano al posgrado) y con familias menos numerosas.

Además, no quieren endeudarse a largo plazo. "Las cifras indican que quienes pagan un crédito hipotecario gastan 10 por ciento menos en alimentación, pues necesitan el dinero para cubrir la deuda", consluyó el presidente del Cenac.

ÍNGRID MORA
Redactora de EL TIEMPO
ingmor@eltiempo.com.co

• Las personas de menos ingresos pagan un techo provisional y sufren más

Una vez identificado el valor el siguiente paso es organizar una agenda de visitas a los proyectos que le llamen la atención. En este punto, la observación -tan importante para la elección- requerirá de otros criterios que a pesar de ser tan obvios a veces se dejan a un lado, quizás por el afán de estrenar.

"Por eso, si va a comprar vivienda nueva indague sobre la legalidad de la empresa constructora

"Así tendrá más certeza del cumplimiento de las garantías a las que tiene derecho, de conformidad con lo estipulado por la ley. Además, verifique que el proyecto cuente con las licencias de urbanismo y construcción aprobadas", recomienda Ceballos.

"Evalúe, además, si el barrio o el conjunto residencial tienen licencia de urbanismo y si el inmueble cuenta con la de construcción, y no olvide pedirle al vendedor el certificado de libertad reciente (en donde conste que la propiedad es de quien le firmará la escritura cuando realice la compra)".

Otras verificaciones...
La directora del INJAVIU también recomienda verificar que los recibos de pago de servicios públicos y de impuestos de renta estén al día. "Y si la vivienda está en un conjunto residencial o en un edificio multifamiliar, solicite que le expliquen los derechos y deberes definidos en el reglamento de propiedad horizontal con respecto al inmueble y a las áreas comunes".

Vea en los documentos anexos, pdf. que podrá imprimir para ampliar la guíua y hacer una buena elección.

• El crédito, aspecto clave durante la compra
• Los acabados y el equipamiento también cuentan...

El viceministro Tony Jozame agregó que en el decreto se establece claramente que en su desarrollo pueden participar las cajas de compensación, lo mismo que las iglesias, los municipios y otras entidades.

"Ante la falta de suelo para construir nuevas viviendas sociales, los bancos de materiales serán parte de la solución", agregó el presidente Álvaro Uribe, quien los considera claves para dignificar los tugurios, mejorar las viviendas campesinas y trabajar el plan terraza.

"El país tiene una gran posibilidad en mejoramiento y no nos podemos dedicar a dar solamente la batalla de tierra donde es muy escasa o es difícil el tema de los servicios públicos", agregó el Mandatario durante el encuentro de las cajas de compensación familiar, en Neiva.

Según Sandra Forero, gerente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), regional Cundinamarca, "el nuevo esquema de comercialización basado en las preventas o ventas sobre planos ha sido clave porque ha permitido que la oferta se modere y la construcción en estos rangos de precios solo se dé una vez se encuentre vendido un porcentaje significativo de las viviendas". 

A esto se suma una mayor competencia de los constructores por atender el mercado con proyectos más novedosos en sus diseños y con más preocupación por atender las necesidades del comprador.

En las notas relacionadas y en los dos pdf. encontrará el paso a paso que lo guiará para hacer la mejor inversión.

• Así se realiza la compra sobre planos
• El socio de ventas, clave a la hora de comprar vivienda
• Preguntas frecuentes sobre financiación y otros trámites
• Cuando el proyecto no está construido se pueden variar las condiciones pactadas

• Cambio de hábito en el consumo, así:
  
  - Aumento en el número de personas que viven en la vivienda, incluso si es temporal. Por ejemplo, cuando lo visitan familiares durante las vacaciones.
  
  - Se ha detectado que durante las vacaciones escolares los niños permanecesn más tiempo en casa y consumen más agua, especialmente cuando se duchan.
  
  - Cambio de hábitos en el lavado de ropa. Por ejemplo, cuando nace un bebé, cuando se compra o se daña una lavadora.
  
  - El uso del calentador de agua de paso incrementa el tiempo de permanencia en la ducha.
  
• Fugas internas:
  
  - Daños en las instalaciones internas del predio.
  
  - Sanitarios en mal estado, llaves que gotean, etc.

¿Cómo puedo reducir el valor de la factura? Reduciendo el consumo de agua y para ello debe: Usar la lavadora con la carga completa, disminuir el tiempo que permanece en la ducha, revisar que los sanitarios y las llaves funcionen normalmente, sin fugas.

Además, debe cerrar la llave mientras se cepilla o afeita e instalar aparatos de bajo consumo.

¿Si me llega una factura con un valor fuera de los normal la debo pagar? Es probable que haya una equivocación en la medición o en el cobro. Llame o acérquese a la Empresa de Acueducto y su caso tendrá un tratamiento especial para determinar el porqué del incremento.

Mientras tanto solo deberá cancelar el consumo promedio histórico, de acuerdo con lo registrado en los últimos tres periodos.

¿Dónde puedo expresar mis inquietudes y reclamos? En la Acualínea Gravita 116, en cualquier punto de atención del Acueducto de Bogotá, en los Cades y Supercades.

Tengo un apartamento desocupado y me siguen cobrando el servicio de agua, pese a no haber consumo. ¿Qué debo hacer? Cuando un predio está desocupado, el Acueducto está obligado a facturar los cargos fijos de acuerdo con lo establecido en la Ley 142. Sin embargo, existe la posibilidad de solicitar la suspensión temporal del servicio mientras el predio esté desocupado con el fin de no generar los cargos fijos.

¿Qué debo hacer si no me llega la factura a tiempo? primer debe comunicarse a la Línea 116 para verificar que la factura ha sido expedida; luego debe solicitar el duplicado en cualquier punto de atención o por Internet.

¿El cobro de alcantarillado es proporcional al consumo de agua? La tarifa de alcantarillado está calculada con base en los costos de prestación de este servicio y es diferente a la del agua. El cobro está basado en la cantidad de metros cúbicos de agua consumida en el periodo, multiplicado por la tarifa establecida para el estrato y clase de uso del inmueble.

¿Dónde puedo hacer reclamos de aseo? En las respectivas oficinas, según lo estipulado para cada consorcio de aseo o en la Línea 110.

- Sergio Mutis. Los precios en los sectores donde se presenta construcción nueva se elevan por arrastre. Lo mismo sucede en los centros comerciales donde se renuevan las plazoletas de comidas y los espacios de recreación (cines, juegos, etc.), allí se reportan incrementos hasta de 40 por ciento.

La compra sobre planos congela el precio, al final de la obra serán más altos.

- Si la valorización es me-nor al 15 no vale la pena pues hay otras opciones (aunque la bolsa de valores está en 'vacas flacas'). Ahora si es mayor al 20 puede ser un negocio especulativo pues las condiciones de la economía no están aptas para ello", explica Juan Sebastián Piñeros, gerente de Century 21 Capital Real State.

Sectores con perspectiva de valorización
Para Camilo Peraza, gerente de Century 21 PV Global, hay algunos sectores que vislumbran una valorización interesante. Él explica algunas razones:

- Estratos 3 y 4. Entre las calles 153 y 170, de la carrera 9 a la 19, la renovación de antiguos barrios, la presencia de nuevos conjuntos con opciones recreativas y la perspectiva de nuevas vías permite pensar que logrará un incremento interesante en los precios.

Lo mismo sucede en sectores cercanos donde hay pre-sencia de almacenes 'ancla' e hipermercados y organización urbanística. Por ejemplo, en el eje de la Avenida Boyacá (de la 129 a la 170) conviven sin problema los estratos 3, 4 y 5 gracias al manejo de fachadas y el buen urbanismo.

El Centro Internacional se está convirtiendo en un nuevo polo para los compradores de estratos medio alto por sus cualidades arquitectónicas y el incremento de la seguridad.

- Estrato 5. Sin lugar a duda, este segmento es el más beneficiado con la nueva 'ola' arquitectónica pues además de contar con excelentes diseños, tienen un producto para cada perfil y amplísimas zonas comunes con las ventajas del club house.

- Estrato 6. A falta de terrenos, los compradores de este perfil buscan las opcio-nes de recreación con la acción de su club y gimnasio de élite. Por ello, su interés se cifra en amplios espacios en la zona social de la unidad privada, terrazas, acabados de primerísimo categoría, el lobby, el ascensor y los garajes.
De hecho, al no tener zonas comunales se ahorran un dinero importante en administración. Definitivamente continúan en auge los secto-res demarcados entre la 72 y 127 arriba de la carrera Séptima.
 

A finales del año pasado la casa fue comprada en un Remate Judicial y aunque al nuevo propietario se le informó cuál era el monto de la deuda de administración, él ahora se niega a cancelar, aduciendo que es problema es del conjunto por no haber demandado, para que ese valor fuera incluido en el valor del remate. Mi pregunta es ¿el nuevo propietario tiene razón y este dinero se pierde? o ¿El conjunto puede cobrarle al nuevo propietario? ¿En caso que se pueda cobrar qué debe hacer el Conjunto para poder hacer efectivo este cobro?

Respuesta de Andrés Martínez, abogado especialista en conciliación y propiedad horizontal: La regla general está contemplada en la ley 675 de 2001, al hablar de que existe solidaridad entre el anterior y el nuevo propietario de bienes privados respecto del no pago de expensas comunes; sin embargo, la norma guardó silencio al caso específico de los bienes adquiridos en remates judiciales.

Al ser practicados en el juzgado, la adjudicación no va a notaría donde se exige paz y salvo del administrador al momento de correr la escritura de enajenación, sino que es enviada directamente a la oficina de registro de instrumentos públicos y allí lo registran.

Este vacío ha sido desarrollado en forma incompleta, vía jurisprudencial en acción de tutela, por la Corte Constitucional donde predica que quien pretenda participar a un remate judicial, debe tener la prudencia para establecer que pasivos adicionales sostiene el inmueble a rematar como es el caso de las cuotas de administración.

Igualmente, la Corte en el fallo mencionado ratifica la posición judicial de que no es posible acumular a un proceso ejecutivo hipotecario uno de cobro de cartera en mora de administración pues son actores distintos y créditos de distinta naturaleza, siendo viable el embargo del remanente que eventualmente llegare a quedar únicamente.

Lo que preocupa es porqué la copropiedad no ha iniciado el cobro judicial de la deuda en proceso ejecutivo, y desde luego que aún lo puede hacer, recordando que la acción ejecutiva prescribe en 10 años para las cuotas causadas con anterioridad a la ley 791 de 2002 y en cinco años para las causadas posteriormente. No obstante para que opere debe ser alegada por el interesado.

Es obligación de ley por parte del administrador iniciar las acciones ejecutivas e incluso sin pedir autorización a nadie. La falta de gestión en el cobro genera responsabilidades pues los administradores responden hasta por la culpa leve (administradores son administrador, consejo y aún la asamblea y de ellos o de uno ellos puede proceder la omisión o negligencia).

Además en mi opinión es posible cobrar y demandar al nuevo propietario, pues se está frente a una obligación que a más de existir solidaridad entre el anterior y nuevo propietario, la deuda grava al bien, no importa quien sea su dueño, obligaciones conocidas como: protem rem.

El que se pierda o no el dinero, depende de las pruebas existentes soporte de la deuda y de la gestión que se realice.

Aunque hay consenso en que el primer contacto debería ser el constructor, la realidad es que el comprador casi siempre acude a otras instancias al no recibir respuesta, entre ellas, a la Subdirección de Control de Vivienda (SCV) del DAMA -para el caso de Bogotá- donde debe radicar la queja y esperar...

Allí la registran e identifican si se refiere a zonas comunes o privadas. Luego deciden si es conveniente una visita técnica, con el agravante de que hasta que por fin se logra el proceso puede demorarse un año o más.

Esta situación alertó a la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), regional Cundinamarca, que recopiló los datos de la SCV para identificar las quejas recurrentes y entender, de una vez por todas, dónde están las fallas y de qué forma se debe proceder para evitar diligencias que, a la larga, desgastan a todos.

Una de las conclusiones es que en algunos casos la atención en la etapa de posventa está fallando y eso, según Marcelino Sánchez, personero delegado del medio ambiente y desarrollo urbano, debe ser evaluado con más atención por los constructores.

Fallas de las partes

Según el gremio, que dio a conocer el estudio el jueves pasado en Bogotá, el 20 por ciento de las quejas presentadas, con expediente abierto, y con visita efectiva por parte de la Subdirección no tienen sustento y son archivadas, situación que podría subsanarse si el consumidor también conociera cuáles son sus derechos y en qué casos debe diligenciar las quejas.

Y aunque Camacol reconoce que en algunos casos los constructores fallan a la hora de atender a quienes los contactan en primera instancia para expresar su inconformismo, también enfatiza que el comprador debe saber cuándo una inquietud a la Subdericción es procedente.

"Para ello, precisamente, es vital educar a los clientes, labor que debe estar a cargo de las empresas promotoras de vivienda", anota Francisco Hernández, subdirector de Control de Vivienda del DAMA, quien asegura que las quejas se han incrementado porque se han construido más viviendas pero también porque -definitivamente- hay falencias en la posventa.

"Es un problema de corresponsabilidad en el que los gremios, la institucionalidad y la comunidad debemos trabajar. Por eso, y en eso estoy de acuerdo, el único contacto debería ser entre el cliente y el constructor.

"Si este último resolviera los inconvenientes el desgaste en tiempo y recursos sería menor para la Subdirección y, en general, para todos", asegura Hernández, quien reitera sobre la necesidad de informar al usuario para que sepa cuándo quejarse.

Por esta razón Camacol considera imprescindible crear el Manual del propietario, promover mecanismos de información para los compradores y revisar el Estatuto del Consumidor.

"De paso es necesario contemplar correctivos en el procedimiento de recepción de quejas, que a pesar del aumento en su volumen o número no indican, realmente, un desmejoramiento en la calidad de las soluciones construidas en todo el sector", anota la gerente del gremio, quien recomienda crear más indicadores que llevan la mayoría de las empresas para sus sistemas de calidad.

A esto hay que sumarle la difusión de los deberes y derechos de los constructores y -definitivamente- aclarar su reglamentación (responsabilidad en posventas versus mantenimiento del dueño de la vivienda). "Así aportaríamos a la generación de empresas estables en el sector", concluye Forero.

GABRIEL E. FLÓREZ G.
COORDINADOR EDITORIAL VIVIENDA
gabflo@eltiempo.com.co

Esa tasa oscila entre el 15 y el 19 por ciento, dependiendo de la entidad financiera y del tipo de vivienda, es decir, si es social o no.
¿La limitación está en que el plazo máximo de pago son 10 años, lo que exige una mayor capacidad de pago¿, advierte Hernando Carvalho, presidente del Fondo Nacional de Ahorro.

Por lo tanto, como las cuotas son más altas, el compromiso de los ingresos se ve más afectado y, en consecuencia, el monto del préstamo es menor.

¿A una familia con el salario mínimo (408.000 pesos) se le puede prestar ¿a 10 años¿ hasta 7¿080.000 cuando opta por el sistema en pesos. Si toma un crédito en UVR pueden solicitar 20¿000.000 y asumir un plazo de 20 años para empezar con una cuota de 110.135 pesos¿, explica Carvalho.

Si el usuario decide pagar esa misma cuota (110.135 pesos sin incluir seguros y a los mismos 10 años) recibirá un crédito de 10¿905.000 pesos en UVR. Por ello, entre los expertos hay consenso en que la figura en pesos es más manejable para clientes con alto poder adquisitivo.

¿Y el crédito con la UVR?


El sistema que reemplazó a la Upac está atado a la inflación, lo que significa que las cuotas mensuales suben o bajan con la misma dinámica de las tasas de interés y están sujetas a las fluctuaciones de la macroeconomía.

Varios deudores consultados confirman que en los últimos cuatro años las cuotas han presentado una tendencia a la baja, precisamente porque en los últimos cinco años la inflación ha bajado. Sin embargo, esto puede variar con cualquier movimiento de ese indicador.

Ante esto, la presidenta de Camacol, Beatriz Uribe, se pronunció la semana pasada, ya que el 31 de diciembre terminó la vigencia del seguro contra la inflación, que protegía a algunos créditos ante una eventual alza. ¿Este ayudó a recuperar la confianza en el sistema financiero. Por eso se debería prorrogar¿, dijo.

Fedelonjas y el ministerio de Vivienda no ven tan grave el asunto. ¿Con el entorno económico actual no tener el seguro no es un riesgo¿, aseguraron. (Ver notas relacionadas).

ÍNGRID M. MORA
Redactora de EL TIEMPO
ingmor@eltiempo.com.co

R/ Los bancos manejan diferentes tasas de interés dependiendo del monto del préstamo, del plazo y del tipo de vivienda que desea comprar. Además, usted puede obtener tasa preferencial si tiene otros productos ¿aparte del crédito hipotecario¿ o si es cliente antiguo de la entidad.

Algunas constructoras hacen alianzas con los bancos para ofrecer condiciones favorables de financiación de sus proyectos. Por lo tanto, para tomar una decisión le aconsejamos acercarse a las oficinas bancarias o a las salas de venta donde le ayudarán con simulaciones del crédito indicando la cuota que debe pagar, el valor de los seguros y los planes de amortización disponibles.

Aunque los planes de cuota fija en pesos o de cuotas variables en Unidad de Valor Real (UVR) son escogidos por el cliente, también se asignan según la capacidad de pago del solicitante. Un  crédito de cuota fija ofrece la garantía del mismo monto durante toda la vigencia, mientras que los de cuota variable tienen un alza asociada a la inflación; lo mismo pasa con el plazo del crédito: a menor tiempo la cuota es más alta.

Es necesario tener en cuenta que la primera cuota no puede superar el 30 por ciento de los ingresos del solicitante, sobre esta base se debe escoger la opción de pago más conveniente.

Centrales de riesgo
Tengo buenos ingresos y puedo repaldar cualquier crédito. Sin embargo, por estar reportado en Datacrédito y a pesar de tener paz y salvo me rechazaron una solicitud. ¿Qué pasa en este caso? ¿Por qué el reporte de morosidad es la muerte financiera a pesar de la solvencia económica?

R / Los bancos utilizan los reportes en las centrales de riesgo como herramienta de análisis para conocer el comportamiento de pago de los clientes;  sin embargo, son muchas las variables adicionales que usan para determinar si una persona tiene un buen perfil, susceptible de crédito, toda vez que las entidades deben velar por el dinero de los ahorradores.

Sobre refinanciaciones
Me dicen que no puedo refinanciar y que debo pagar una mora de 4 millones. Estoy embargado y con el inmueble secuestrado a punto de remate. Primero me decían que no podía abonar nada y ahora me llaman para que lo haga. Quiero reliquidar pues en el tiempo  que obtuve el crédito me quedé sin trabajo, pero ahora estoy empleado. ¿Cuáles son mis derechos y qué debo hacer para que no me vayan a quitar mi propiedad?. Ever Martínez.

El deudor tiene derechos y deberes al adquirir una obligación hipotecaria, entre ellos, tener la obligación al día. Si las condiciones económicas no son apropiadas para seguir con el plan de pagos es mejor que se acerque a la entidad para realizar un acuerdo de pago. Los bancos ofrecen la opción de ampliar el plazo de la deuda con el fin de disminuir la cuota mensual y mejorar el flujo de caja; sin embargo, cuando se adquiere un crédito hipotecario se firma un pagaré en el cual el inmueble respalda la deuda en caso de que el deudor no pueda continuar con la obligación.

Para que el inmueble no sea embargado es importante que llegue a un acuerdo de pago (conciliación).

¿Pesos o UVR?
Soy deudor de  17 millones de pesos, estoy pagando una casa desde hace tres años con cuota mensual en UVR de 240.000 pesos y el saldo a la fecha es de 17'400.000 pesos. Se habla de cuotas en pesos, pero la verdad no entiendo muy bien. ¿Qué es mejor (el crédito es a 15 años)?

R/ El sistema de cuotas en UVR genera pagos variables que se ajustan mensualmente y con el paso del tiempo el monto aumenta proporcionalmente con la inflación. El sistema de crédito en pesos permite tener la certeza de pagar lo mismo durante toda la vigencia del crédito, lo que permite controlar el flujo de caja a largo plazo (este sistema exige mayor capacidad de pago).

Las entidades financieras ofrecen este sistema desde cinco hasta quince años. Usted puede acercarse a la entidad y si su capacidad de pago es suficiente es posible solicitar un cambio de plan de amortización en las condiciones que más se ajusten a sus necesidades; de esta forma disminuirá el plazo del crédito aumentando la cuota o disminuirá la cuota aumentando el plazo.

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He investigado que la tasa más recomendable ahora es en pesos con abono fijo a capital, pues aunque al principio las cuotas son más altas, al cabo del tiempo bajan significativamente. Coménteme, por favor, si este tipo de tasa la ofrecen en la actualidad todos los bancos.

R / La  mayoría de entidades financieras están ofreciendo  crédito en pesos. Algunas de ellas son  Colpatria, AV Villas, Granahorrar, Bancafé, BBVA,  Conavi, BCSC Colmena, Davivienda, entre otras.
Con el sistema de cuota fija en pesos se mantiene el mismo monto durante la vigencia del préstamo y no varía con el tiempo. La tasa de interés ¿que puede cambiar según la entidad y las condiciones financieras que le ofrezca cada una¿ oscilan entre el 16 y el 19 por ciento efectiva anual según el banco, el plazo y el tipo de vivienda.*

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¿Quisiera saber las distintas clases de créditos hipotecarios que existen hoy en día para la adquisición de vivienda?

R / El mercado ofrece financiación en pesos con cuota fija y con cuota variable en Unidad de Valor real (UVR). La tasa en el momento del desembolso es fija durante toda la vigencia del crédito. Para ampliar información sobre los planes de amortización que ofrece el mercado vea el cuadro anexo.

Fuente: Multibanca Colpatria

*Vale destacar el hecho de que Bancolombia-Conavi, Bancafé, Colmena y BBVA bajaron considerablemente el monto

Responde Diego Botero. Las deudas del arrendatario anterior no se trasladan al nuevo. Frente al nuevo inquilino, el propietario o el arrendador deben entregar el bien poniendo a su disposición los servicios, cosas o usos conexos, y los adicionales convenidos.

Si un apartamento es arrendando por la constructora para utilizarlo como inmueble modelo y el contrato se hizo como arrendamiento de vivienda, ¿es necesario que el arrendador (dueño del bien) tenga RUT para que le entreguen el cheque del pago de alquiler?

D. B. Hay que examinar las normas fiscales para ver qué personas están obligadas a tener RUT y, de paso, ver las condiciones de monto mínimo de ingresos y de patrimonio para evaluar si lo obligan a cumplir tal requisito.

Tomé en arriendo un local bastante grande hace doce años que,a demás, tenía un incremento pactado del 30 por ciento. Los dueños exigieron que les entregara la mitad del local, que le pusiera servicios públicos por mi cuenta y que, a cambio, me rebajarían el canon y reconocerían las mejoras, cuestión que no ha sucedido. Además, exigen el incremento pactado en esa época, ¿Qué hago?

D. B. Debe ir a proceso ordinario y demostrar qué fue lo que acordó con los propietarios, estableciendo claramente las obligaciones de ellos.

Andrés Martínez. Sin perjuicio de que se agote la conciliación, opino que se puede iniciar un proceso de regulación de canon ante el juez para que, mediante peritos, se ajuste el canon en proporción al espacio ocupado.

¿Es lícito que las inmobiliarias hagan firmar en blanco que el arrendatario y sus codeudores recibieron el apartamento o casa con inventario en perfecto estado, y que ¿además- recibieron el original del contrato de arrendamiento firmado? Aún más, ¿ que al otro día hagan inventario y entreguen el bien en arriendo y que a los veinte días den fotocopia del contrato de arriendo?   
D. B. Uno debe firmar una copia indicando que recibió el contrato en el momento en que efectivamente lo recibe. Y debe suscribir el inventario en el momento en que este se realiza. Si lo firmó en blanco es válido y esto no autoriza a la otra parte a abusar del derecho.

Se anuncia que los procesos de restitución ahora duran seis meses; sin embargo, en la práctica vemos que pueden pasar 3 y 4 años. ¿En qué consiste la demora? ¿Está mal llevado el proceso?   
A. M. Inciden varios factores como la congestión. Debemos recordar que el proceso de restitución tiene trámite preferente y algunos funcionarios lo olvidan, entonces se requiere de la pericia del abogado para recordarle la preferencia al juez.   

D. B. En los procesos judiciales pueden suceder muchas cosas y cada proceso es particular. En algunas ciudades hemos detectado problemas para que los inspectores adelanten las diligencias de restitución.

¿Cuándo un arrendador acepta el pago del canon de arrendamiento de un cesionario, con este solo hecho está aceptando la cesión del contrato? Si es así ¿se desvincula al original arrendatario del contrato de arrendamiento?  
  A.M. Para la cesión por mandato legal en materia de vivienda se requiere expresa autorización del arrendador. Si no existe es causal para terminar el contrato unilateralmente por incumplimiento de las obligaciones. Entonces no se puede tomar como un acuerdo tácito.

Tomé en arriendo un local que comparte agua con otro. El medidor que está afuera del local (en la calle) se lo robaron ¿Quién debe pagar el registro o medidor: el dueño de los locales o los arrendatarios?   
A. M. Si comparten el servicio y el medidor la responsabilidad es mutua. Lo mismo sucede en caso de eventuales fraudes que se pueden hacer al contador para reducir la tarifa.

D. B. El medidor de agua es uno de los elementos que hacen parte del bien. Por lo tanto su cuidado se encuentra a cargo del arrendatario.

Cuando un inmueble arrendado es embargado y secuestrado, y el secuestre no se responsabiliza de cobrar los arrendamientos durante dos años, ¿quién les responde a las autoridades acerca de esta negligencia?  
Los secuestres y embargos generan complicaciones. Los secuestres son los responsables del bien que se le ha confiado. Se le puede solicitar al juez que establezca una póliza de manejo de la función de este personaje so pena de ser relevado y de que se le adelante un proceso de rendición provocada de cuentas al secuestre.    

¿A cuál se refiere el llamado "servicio postal autorizado" del que habla la Ley 820? ¿Qué empresa certifica el contenido del envío?  
D.B. Esta función está en varias compañías como Servientrega y Adpostal, entre otras.  

¿Qué procedimiento se debe seguir cuando el arrendatario principal de un contrato de arrendamiento comercial muere?
D. B. El fallecimiento del arrendatario no deriva la terminación del contrato. Para ello debe acudir a las causales establecidas en el Código de Comercio advirtiendo que el arrendatario (la sucesión) tiene el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento.

A. M. complementa la respuesta. También tocaría convocar a los demás arrendatarios y actuar contra el codeudor o coarrendatario si hay lugar a ello (por incumplimiento). Además, si la sucesión incumple el contrato dejando de pagar el canon se puede iniciar el proceso de restitución ante el juez y emplazar a los herederos indeterminados.

- A la hora de comprar tenga en cuenta qué va a pasar con el inmueble, si se va a valorizar o no, qué cuota de administración tendrá que pagar, si el entorno donde está comprando tiene proyección (planes viales, vías de acceso¿), si le queda cerca al trabajo, etc.

- Propiedad colectiva: cuando se adquiere una vivienda no sólo se debe fijar en la unidad de vivienda sino en las áreas comunes que también se compran con la vivienda.

De ahí la importancia de identificar el urbanismo, las zonas y salones comunales, los parqueaderos y las zonas privadas, entre otras.

- Cuentas claras: comprar de vivienda es sinónimo de diligencias y procesos financieros; por eso es importante tener en cuenta el costo total del inmueble, qué opciones existen para pagar la cuota inicial (si se trata de un negocio sobre planos) y cómo quedará la mensualidad.

Recuerde que existen otras necesidades, lo que obliga a hacer cuentas claras para no poner en riesgo la inversión. Todo esto debe estar precedido de la elección de la entidad bancaria.

- Si es Vivienda de Interés Social (VIS), el comprador tendrá que averiguar todo lo relacionado con el subsidio; cuánto dinero se recibe con el subsidio, si puede ser beneficiario, cuáles son las condiciones para acceder y cómo entra  el auxilio en la negociación que está dentro del precio.

- No se deben olvidar los factores legales para la adquisición de la vivienda y para la entrega. De esta manera, es importante que el cliente averigüe -exactamente- cuándo puede disponer de la vivienda, cuándo estará lista, cuándo debe firmar las escrituras, cuáles son los costos, cuándo firma la promesa de compraventa y cuáles son sus obligaciones y derechos.

DECRETA:
CAPITULO I
Disposiciones Generales

Artículo 1º. Objeto. La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social.

Artículo 2º. Definición. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.

• a) Servicios, cosas o usos conexos. Se entienden como servicios, cosas o usos conexos, los servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la habitación en el mismo;
  
• b) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrán pactar la inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales.

En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder de un cincuenta por ciento (50% ) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.