Octubre 19 de 2007 -
Proyecte su crédito hipotecario en UVR o pesos y evalúe cuál sistema de amortización le conviene
Josué Gutiérrez, asesor de algunos auxiliares de la justicia, responde preguntas frecuentes de los afectados por el antiguo sistema Upac y el controvertido tema de las reliquidaciones. Guía práctica.
Según Gutiérrez, "primero que todo es indispensable conocer los parámetros y las variables que intervienen en la reliquidación de los créditos establecidos antes de diciembre de 1999 para analizar su comportamiento". "Para ello -agrega- es fundamental leer con detenimiento la circular externa 085 del 2000 de la Superintendencia Bancaria (hoy SuperFinanciera) con especial énfasis en los siguientes puntos:
La banca debe aplicar obligatoriamente los aspectos del sistema de financiación y por ello deberá cumplir las disposiciones previstas en la Ley de Vivienda (546 de 1999), particularmente los requisitos establecidos en su artículo 17. Verifique si estas condiciones obedecen a las de su crédito.
El Banco de la República calculará y divulgará mensualmente, para cada uno de los días del período de cálculo, el valor en moneda legal de la Unidad de Valor Real (UVR). El dato puede consultarse permanentemente en www.banrep.gov.co y es útil para saber el monto actual de la deuda en pesos, multiplicando la deuda en UVR por su valor vigente.
Los contratos de los créditos individuales de vivienda y sus garantías no podrán incluir cláusulas o estipulaciones que impidan o sancionen el prepago total o parcial de las deudas, tampoco anotaciones que obliguen al deudor a asumir los gastos de cobranza mientras no se haya presentado demanda judicial.
Los intereses no pueden estar por encima de los topes máximos legales (inflación más 13,1 y 11 en caso de vivienda de interés social -VIS-) Si el crédito se pactó con una tasa mayor se debe bajar a los nuevos límites.
Los bancos no pueden realizar modificaciones unilaterales a las condiciones del contrato ni prohibir la cesión del crédito a otra entidad o usar sistemas de amortización no aprobados por la SuperFinanciera.
No podrán, en absoluto, indicar que las obligaciones derivadas de estos contratos son indivisibles por razón de la deuda asumida ni permitir la capitalización de los intereses cobrados.
De hecho, el cobro de intereses remuneratorios solo podrá causarse y hacerse efectivo a partir del momento y sobre el monto por el cual se efectúe el desembolso. En caso de presentarse mora, éstos se liquidarán en forma simple sobre las cuotas vencidas, por el tiempo de la mora y a la tasa pactada, que no podrá exceder de una y media veces el interés remuneratorio pactado.
Cada pago se aplicará dándoles prioridad a las primas de seguros, intereses de mora (si fueron pactados y se han causado) y cuota o cuotas predeterminadas vencidas en orden de antigüedad.
Excedentes. A excepción de que exista manifestación expresa de inconformidad por parte del deudor, si después de cancelar la última cuota causada hasta la fecha de pago queda un excedente inferior a la cuota subsiguiente, este se abonará como pago parcial. Si el excedente es mayor o igual al valor de una cuota, se aplicará como abono a capital.
En caso de prepago parcial, el deudor tiene derecho a elegir si el monto abonado disminuye el valor de la cuota o el plazo de la obligación. Entonces, la entidad deberá actualizar la proyección de las cuotas y su correspondiente distribución.
Todas las primas de seguros deben liquidarse en pesos.
Para el seguro de vida de los deudores la entidad deberá informarles periódicamente la tasa con la cual se liquida la prima. Para los demás seguros deberá informar adicionalmente el valor asegurado. Además, según la capacidad de pago del deudor, se debe elegir un sistema de amortización.
Por eso, antes de firmar se debe analizar cuál resulta, además de conveniente, más económico y estable a largo plazo.
Nunca se puede perder de vista que las probabilidades de perder el trabajo o tener altibajos durante un periodo de 15 años son considerables, por lo que no es conveniente empezar con cuotas muy bajas pues luego crecerán rápidamente.
Ahora, vea los ejemplos (que manejan tres escenarios para inflaciones diferentes pues la economía también fluctúa en 15 años) y elija cuál le conviene más.
Íngrid Mora
Redactora de EL TIEMPO
ingmor@eltiempo.com.co