El exceso de trámites y las normas que limitan la altura de las construcciones son dos de los principales obstáculos para que los propietarios de terrenos puedan aprovechar sus bienes.

Fanny Sarmiento, quien nunca pudo explotar su lote de 3.200 metros en la Avenida Boyacá con calle 170, es una de las afectadas. "Es inconcebible que si enfrente tengo un Carrefour, un colegio y uno de los concesionarios más grandes de Bogotá yo no pueda hacer más que cuatro casas de dos pisos.

"Tardé más de cuatro años pagando impuestos y valorización por más de 25 millones anuales y buscando socios para construir algo y, finalmente, me tocó venderlo a mitad de precio porque fue imposible que el Distrito me dejara explotarlo. Lo peor de todo es que el Estado avisa sobre los cobros y los remates si uno no paga los impuestos pero no se toma la molestia de informar cuando cambia las normas que desvalorizan los predios ", explica Sarmiento.

Un caso similar lo vive Gonzalo Gómez, propietario del edificio Apel (en la calle 26 con carrera 29), quien deberá vender cerca de la mitad del predio para dos obras: el Nodo del Concejo y la Troncal de TransMilenio. "Como sólo me queda la mitad del edificio y en La Soledad sólo se pueden construir dos pisos, la única forma de cambiar la norma es haciendo un plan parcial sobre 10 hectáreas de terrenos.

"Llevo tres años reuniendo los documentos y conceptos y pidiendo permisos sólo para que Planeación me diga que sí es viable hacer un plan parcial, este es el tercer paso y todavía faltan otros 12 para que aprueben cualquier proyecto que propongamos.

"Aunque aún no hay absolutamente nada aprobado, empezó a correr el rumor de que voy a sacar a los vecinos del sector y ahora todos me 'odian' porque creen que les van a expropiar las casas, incluso hace unos días me cogieron la ventana a tiros. Yo sólo quiero hacer mi edificio, no le quiero comprar la casa a nadie", explica Gómez.

Él lamenta que una oportunidad de explotar predios en una ubicación tan envidiable -donde ni siquiera hay parqueaderos para los concejales- se vea truncada por la desinformación y por la demora en los trámites.

De hecho, Planeación Distrital informó que, dependiendo de la resistencia de la comunidad y de la dinámica del proponente, este tipo de proyectos se pueden tardar hasta 15 ó 20 años en aprobarse y que en la actualidad tienen 16 peticiones similares.

Esta percepción la comparte Pedro Pineda, presidente de la constructora Valores Urbanos, quien aclara que "el problema no es de trámites si no de la agilidad en las respuestas a las gestiones que se realizan".

Entonces ¿cómo están haciendo los constructores para conseguir terrenos?

Pineda agrega que "si bien la oferta no es muy amplia, siempre es posible conseguir predios con potencial de desarrollo y, gracias a que hay definición de la norma, es posible establecer qué posibilidades de edificación tiene el predio para decidir si es conveniente comprarlo.

"Los vecinos sí le 'jalan' a aportar sus casas para asociarse con los constructores cuando perciben la posibilidad de una buena inversión y esta decisión está ligada a la calidad del proyecto. Es necesario aprovechar zonas con un potencial de redensificación como El Centro pues cuenta con toda una infraestructura de servicios y vías", explica Pineda.

La otra cara de la moneda la tiene Ana María Rubio, gerente de Top Investment: "nosotros trajimos 10 inversionistas internacionales para hacer un proyecto de lujo en Santa Marta. Cuando salió la licencia y todo estaba listo para empezar, los vecinos -que eran la competencia- la protestaron y 'mágicamente' la echaron abajo. Por supuesto los inversionistas no quieren volver a saber nada de Colombia".

Precisamente este tipo de situaciones promueven la especulación de los terrenos con un plan parcial aprobado o con alturas importantes.

Gloria Bonilla, presidente de la Cámara de la Propiedad Raíz, da tres ejemplos, en El Chicó -donde permiten ocho pisos- los propietarios piden entre 3,5 y 4 millones de pesos por metro de tierra; en Santa Bárbara, -donde permiten sótano, semisótano y 5 pisos- se pide a 2 millones el metro cuadrado; y, sobre la carrera Séptima con calle 72, un metro vale 7,5 millones.

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