José, como muchos, vive un calvario por una inquilina que no le paga

José, como muchos, vive un calvario por una inquilina que no le paga

Hace dos años la mujer no le da un peso y la cuenta va en 18 millones de pesos. 

José Ignacio Cortés dice que está a punto de perder su casa por no pagar cuotas a tiempo.

José Ignacio Cortés dice que está a punto de perder su casa por no pagar cuotas a tiempo.

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César Melgarejo / EL TIEMPO

02 de agosto 2017 , 12:23 p.m.

José Ignacio Cortés lleva 24 años lavando ropa en el hospital Santa Clara. Con lo ganado en ese trabajo les da a su esposa y a sus dos hijas una vida digna. Es un hombre ordenado, de 49 años, que un día gestionó un préstamo para comprar una casa. “Me giraron 45 millones de pesos en Bancolombia”.

Eso fue hace 10 años y con ese dinero compró una casa en el barrio Bosa La Acuarela. Es de tres pisos, sala, comedor, patio y varias habitaciones.

Su esperanza era arrendarla y con ese ingreso pagar las cuotas del crédito que, en ese tiempo, eran de 650.000 pesos. Estaba tan feliz de haber obtenido el préstamo que escribió en la fachada de su casa: Alabado sea Jehová. “Alcancé a tener tres inquilinos, duraban 6 o 7 meses y se iban. Pero mi decisión era vender esa casa porque yo andaba muy colgado. Hasta que apareció esa señora”.

Sandra Morales le dijo que estaba interesada en la casa, que se la arrendara durante seis meses mientras él conseguía un comprador. “Me pareció una buena propuesta y yo acepté. Fuimos a la notaría de Bosa y nos dieron el contrato autenticado”.

Durante un año, los inquilinos les pagaron el arriendo, pero luego todo cambió. Un día, cuenta José, su inquilina fue a la casa de su madre, una mujer de 85 años, y le pidió el contrato con la excusa de que lo necesitaba para obtener un puesto de trabajo. “Mi madre, de buena fe, le prestó el original y ella, la inquilina, le devolvió una copia y además incompleta. Ella arrancó las páginas de las cláusulas”. Ahí comenzó el calvario.


A José dejaron de pagarle. “Yo la llamé, incluso le dije que no me diera nada, que cogiera esa plata para buscar en otro lado, pero que me entregara la casa”. Las respuestas de la mujer rayaban en lo absurdo, dice; le decía, por ejemplo, que el abogado de la empresa en la que trabajaba le había dicho que no siguiera pagando, sino que consignara la plata en una cuenta, pero no del dueño del predio. Una excusa que ni siquiera tenía coherencia. “Yo le decía, pero dígame qué cuenta, para yo saber”.

Morales, dice la víctima, se ha aprovechado todo este tiempo de su inocencia en los negocios.

Cuando ven solo al arrendador le toman del pelo y no le dan explicaciones claras. Los jueces tienen la obligación de responder rápido en estos casos

Los abogados

José no vio otro camino que el de contratar a un abogado. “El primero me recibió 600.000 pesos aun sabiendo que con las copias del contrato no se podía hacer nada”. Dice que el profesional en derecho le dijo que en todos los juzgados devolvían el caso debido a este problema.

La pregunta es por qué entonces le recibió la plata y, lo peor, por qué después le cobró otros 600.000 pesos. “Yo me iba cada rato a los juzgados de la calle 13 con carrera 10.ª, a ver si un juez me ponía atención, pero ellos no le hablan a uno”.

Ante la imposibilidad de que los dejaran hablar con la juez, José se quedaba horas esperando a que saliera del despacho, hasta que un día lo logró.

─Doctora, se lo suplico, es que yo tengo un caso aquí, ¿será que usted sabe qué pasó con este?

─Eso no tiene nada que ver conmigo. Consiga otro abogado que le haga bien el proceso, dijo la juez.

Y así fue que José terminó consiguiéndose otro abogado. “Ella me dijo que el otro señor había llevado mal mi proceso, que lo primero que había que hacer era un juicio oral. Entonces, me tocó conseguir prestado para pagarle otros 600.000 pesos”.

La deudora tuvo que ir a un juzgado y allí reconoció que debía varios cánones de arrendamiento y que iba a entregar el inmueble. Pero pasaron dos meses y nada pasó. Entonces la nueva apoderada le dijo que tocaba empezar otro proceso, pero que para ello se necesitaban otros 600.000 pesos. “Yo los pagué. El proceso lo mandaron al Juzgado 50 municipal, duró cinco meses allá, y por fin salió el veredicto”. José estaba feliz, hasta que leyó la respuesta: Este no es el despacho adecuado para el proceso en curso porque es de mínima cuantía. “¿Cómo así?, dije, si esa señora ya me debe 18 millones de pesos”.

Luego de semejante desilusión tuvo que pagarle otros 600.000 pesos a su abogada y así fue que, supuestamente, enviaron su caso al Juzgado 2 civil municipal de Kennedy. “Ya han pasado dos meses y no ha llegado el proceso allá. Me tienen como una bola de pimpón: de allá me dicen que lo mandaron, y en Kennedy me dicen que no ha llegado. Yo no sé por qué, ¿será que lo mandaron a pie?”, dice José en medio de su inocencia.

Mi madre, de buena fe, le prestó el original y ella, la inquilina, le devolvió una copia y además incompleta. Ella arrancó las páginas de las cláusulas

La abogada le ha dicho que por mucho se logra sacar a la inquilina de la propiedad, pero que se olvide de los 18 millones que le adeuda. “Qué injusticia, y lo peor es que ni siquiera puedo ir a mi casa porque temo que esa señora invente cualquier cosa. Los vecinos me cuentan que le cortaron el agua y que ella la reconecta por las noches”.

José sigue pagando la casa, pero siempre se atrasa. Su sueldo de 1’100.000 pesos no le alcanza para suplir todos los gastos de su familia. Su calificación crediticia está por el suelo. “Me toca sacar cada rato préstamos para pagar las cuotas. Me resisto a perder mi casa”.

Ese drama se le suma al de su mamá, quien se enfermó por sentirse culpable al haberle entregado el contrato original a Morales. “Ella, en su desespero, ha ido a hacerle el reclamo, pero dice que la humilla”. Además de las burlas, José dice que ha sido amenazado por un taxista amigo de Morales. “Vino todo agresivo a decirme que me las entendiera con él. Yo solo le decía que yo no había hecho el contrato con él”.
José ya no sabe qué más hacer, se la pasa leyendo información para ver si entiende por qué en Colombia las leyes siempre van en contra del perjudicado. “Yo veo que en Estados Unidos protegen a los arrendadores. Pero acá uno sale a deber”.

La contraparte

El tiempo contactó a Sandra Morales, presunta deudora, para que diera su testimonio completo de los hechos, pero ella solo expresó que durante dos años ha buscado otro inmueble y que no lo ha encontrado a causa de las discusiones sostenidas con la mamá del afectado.

Aceptó que la deuda existe y que vive en la casa de Cortés con su madre y sus hijos y negó que hubiera manipulado el contrato de arrendamiento original. También se le explicó que si quería dar una versión más extensa de los hechos podría comunicarse en cualquier momento.

Ana María Urrego Guerrero, abogada especialista en derecho laboral y seguridad social de la Universidad del Rosario, afirmó que las salidas jurídicas existen, pero que son muy engorrosas porque la jurisdicción ordinaria está muy congestionada y no fluye como debería. “Cuando ven solo al arrendador le toman del pelo y no le dan explicaciones claras. Los jueces tienen la obligación de responder rápido en estos casos, de lo contrario se puede mandar una queja al Consejo Superior de la Judicatura”.

Urrego recomienda mucho salir de estos líos a través de la conciliación, porque así el proceso de restitución del inmueble fluye más rápido. “Este problema es tan grave que un buen porcentaje de los casos que llegan al consultorio jurídico de la Universidad El Rosario son por incumplimiento en arriendos. Los arrendadores sufren mucho, se burlan de ellos, y estos no saben que incluso pueden interponer una queja en el CSJ si su abogado no les lleva el proceso como es”.

Este problema es tan grave que un buen porcentaje de los casos que llegan al consultorio jurídico de la Universidad El Rosario son por incumplimiento en arriendos. Los arrendadores sufren mucho

¿Cómo blindarse?

Hacer un buen contrato de arrendamiento e informarse para saber cómo proceder en caso de tener un inquilino que no pague son dos temas obligados para evitar dolores de cabeza. Según Ana María Urrego Guerrero, abogada especialista en Derecho Laboral y Seguridad Social de la Universidad del Rosario y quien trabaja como asesora del consultorio jurídico de la misma universidad, hay que conocer los pormenores de la Ley 820 del 2003, que contempla todas las causales de incumplimiento tanto de los arrendatarios como de los arrendadores. Estas son las recomendaciones más importantes:

El contrato debe hacerse por escrito. Muchas personas creen que un acuerdo verbal es suficiente y eso lo que hace es complicar las cosas en caso de reclamación.

Es muy importante verificar la capacidad de pago de las personas y de sus codeudores, a través de una entrevista y documentos que lo corroboren como certificados laborales, así como sus bienes muebles e inmuebles. Muchas veces un vehículo puede ser una garantía para el pago de lo que se adeuda y un buen sueldo sirve porque, en el transcurso de un proceso, se puede embargar.

(En video: Experta explica cómo evitar problemas a la hora de arrendar inmuebles)

Aunque venden formatos preestablecidos en las papelerías para arrendar inmuebles, es mejor asesorarse de un abogado y elaborar un contrato con todas las cláusulas que permita la ley.

Si solo hay un acuerdo verbal, la salvación es iniciar un proceso monitorio que se creó con el nuevo Código General del Proceso para que se ordene el pago cuando no hay contrato.

No es necesario registrar el contrato en una notaría, pero da más respaldo. Lo importante es que esté firmado por todas las partes: arrendador, arrendatario y codeudor. Es mejor tener el original y tres copias. Cada seis meses el arrendador debe verificar datos.

Quienes no pueden pagar un abogado, pueden asesorarse en los consultorios jurídicos de algunas universidades de forma gratuita.

En caso de incumplimiento

Se debe notificar al deudor para que sepa que se quiere dar fin a un contrato por incumplimiento. El problema es que muchas veces no se dejan notificar, por eso es mejor mandar la carta por correo certificado, esto sirve como prueba. Debe ser un documento escrito que diga: ‘Usted no ha pagado estos meses, razón por la cual solicito que me haga el pago de los cánones de arrendamiento y que me haga la restitución del inmueble (…). Doy por terminado el contrato de arrendamiento (…).

Si el moroso no contesta la solicitud, el afectado podrá proseguir con los mecanismos judiciales para lograr que le paguen el dinero de la deuda y el bien inmueble. 

Si la persona no responde, hay que convocar a una audiencia de conciliación. Eso se puede pedir en la Procuraduría o en un consultorio jurídico. Allí se pueden exponer los casos. La idea es que vayan las personas afectadas y se llegue a un acuerdo de pago y a una fecha de restitución del inmueble.

Con ese documento como acta, el arrendador puede comenzar un trámite con la jurisdicción ordinaria que se llama proceso ejecutivo y que busca ‘ejecutar’ a la persona que incumple para que responda por los dineros que debe, ya sea por el canon de arrendamiento o por los servicios públicos que haya dejado de pagar. Esto se hace a través de una demanda donde se le explica al juez la situación. Por tan solo el incumplimiento del primer mes de arriendo o cuando los inquilinos pagan cuando quieren también se puede dar inicio a este proceso.

Se supone que el proceso da un periodo de diez días hábiles para que la persona sea notificada y conteste la demanda.

El acta de conciliación sirve para  el ‘proceso de restitución de inmueble’ que, cómo su nombre lo indica, sirve para que devuelvan la propiedad a su dueño porque con este documento se puede ir a una alcaldía local y exigir que, de acuerdo con la Ley 466 de 1998, ellos tienen que fijar una fecha para que les devuelvan su inmueble. Es su obligación hacerlo con la ayuda de un juez y un inspector de Policía.

Mientras se recupera el inmueble se puede continuar con el proceso ejecutivo para que el moroso pague lo que debe. Es decir, hay un proceso para devolver el inmueble y otro para que se pongan al día.

BOGOTÁ
*Escríbanos a carmal@eltiempo.com

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