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PARQUEADEROS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El señor Daniel Porras y los miembros del consejo directivo de un conjunto residencial de Bogotá manifiestan que de las 62 casas, sólo 21 copropietarios tienen parqueadero, el cual compraron por un valor independiente al de la vivienda.

Hasta hace un año pagaban el mismo valor que los demás, pero luego se decidió que debían contribuir con tres mil pesos adicionales al valor de la administración. Algunos opinan que el cobro es ilegal, pese a que sus parqueaderos son de uso exclusivo. Preguntan si es justa la medida y si existe posibilidad de tratar el asunto en nueva reunión de la asamblea.

RESPUESTA: Los cupos de parqueo pueden tener el carácter de bienes privados o de bienes comunes. En el caso que nos compete pueden presentarse tres alternativas y de la existencia de una de estas, en el reglamento de propiedad horizontal, depende que la asamblea pueda aprobar la imposición de la contribución adicional.

Si en el caso de la consulta los garajes son privados y por tanto cuentan con su folio de matrícula inmobiliaria y con su cédula catastral independientes (y en consecuencia fue transferida la propiedad de los mismos) en el reglamento de propiedad horizontal se les debió asignar un coeficiente o un porcentaje de participación.

Este índice no solo define el derecho del respectivo propietario sobre los bienes comunes, sino que salvo que el reglamento disponga algo diferente, sirve para calcular el porcentaje con el cual debe contribuir el dueño del respectivo garaje en los gastos de mantenimiento, administración, conservación y demás derivados de la utilización de los bienes comunes. En consecuencia sería totalmente injusta e ilegal cualquier decisión para obligar a los propietarios de garajes privados a contribuir con esa suma adicional.

Si por el contrario, los garajes aparecen en el proyecto de división y en el reglamento como bienes comunes de uso exclusivo de determinadas unidades, no existen sino los coeficientes de copropiedad o porcentajes de participación de las unidades de vivienda. El Decreto 1365 de 1986 prevé que en el cálculo de estos se deberán considerar, entre otros factores, el mayor uso de las zonas comunes.

Dónde se origina el conflicto? El problema parte, básicamente, del hecho de que en dos reuniones de la asamblea se ha decidido imponer el pago de este valor mayor a los usuarios de los garajes, mientras que varios propietarios consideran que la decisión es ilegal.

En primer término, cualquier decisión que tome la asamblea, así como la posibilidad de establecer esta clase de pagos adicionales, debe sujetarse a lo dispuesto por el reglamento de propiedad horizontal.

Considero que a pesar de que esta medida parece justa en razón de que en principio todos son dueños de los bienes comunes pero solamente un grupo está usando los parqueaderos, se requiere de una reforma del reglamento en tal sentido. De otra manera, cualquier propietario afectado puede impugnar el acta de la asamblea y obtener que el juez deje sin efecto la decisión tomada por fuera de lo previsto por el reglamento.

La tercera alternativa aparece cuando en el reglamento los garajes hayan quedado previstos como bienes comunes guardando silencio sobre la posibilidad de poderse asignar su uso a determinadas unidades según lo dispuesto en las escrituras de compraventa de las casas. Sólo en este caso, y sin necesidad de reformar el reglamento, la asamblea -que está facultada para reglamentar el uso de los bienes comunes- puede tomar determinaciones como la de cobrar un arriendo o el pago de un valor adicional por el uso de estos garajes, pues lo consignado en las escrituras y no en el reglamento solo tendría fuerza obligatoria y produciría efectos para el vendedor y los compradores.

Publicación
eltiempo.com
Sección
Fecha de publicación
15 de mayo de 1999
Autor
NORA PABON G.Especial para Vivienda

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