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ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA

Ha llegado a este consultorio jurídico, una carta suscrita por la señora Nancy Tapiero, en la que expone el siguiente caso:

Hace más de dos años le entregué a una empresa inmobiliaria, la administración de una casa de habitación con local comercial ubicada en el barrio Vipasa de Cali .

Agrega en su misiva la señora Tapiero: La verdad es que nunca he tenido problemas con el pago del arrendamiento, pues, aunque a veces se demora unos días, en términos generales puede decirse que la inmobiliaria está cumpliendo; sin embargo, la situación que me molesta y me parece irregular es la que tiene que ver con los descuentos que en repetidas oportunidades me hacen por concepto de reparaciones y sin adjuntar al recibo de consignación y al extracto mensual que me envían por correo, ninguna factura o explicación de las mencionadas reparaciones .

Con base en los hechos aquí planteados, la corresponsal manifiesta que desea seguir manejando directamente el arrendamiento de su propiedad, pero que la inmobiliaria no se lo ha permitido argumentando que mientras la casa esté alquilada continúa vigente el contrato de administración.

Sobre el particular la corresponsal pregunta: 1- Puedo pedirle a la inmobiliaria que me informe en detalle sobre las citadas reparaciones y me presente las facturas correspondientes? 2- Puedo cambiar de inmobiliaria o seguir administrando la casa directamente, aunque esté vigente el contrato de arrendamiento? 3- Es cierto que el contrato de administración dura lo mismo que el contrato de arrendamiento? RESPUESTA Como quiera que en últimas la administración inmobiliaria es un contrato de mandato, conviene, antes de entrar a absolver los interrogantes de la corresponsal, hacer referencia a las facultades que según la ley, se conceden mediante ese contrato.

Para el efecto y como la mejor síntesis, resulta oportuno transcribir el artículo 2158 del Código Civil, que, a la letra dice: El mandato no confiere naturalmente al mandatario más que el poder de efectuar los actos de administración, como son pagar las deudas y cobrar los créditos del mandante, perteneciendo unos y otros al giro administrativo ordinario; perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que administra y comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las tierras, minas, fábricas u otros objetos de industria que se le hayan encomendado. Para todos los actos que salgan de estos límites, necesitará de poder especial .

Ahora, concretamente a las preguntas de la señora Nacy Tapiero, debe contestarse lo siguiente: 1- Indudablemente, como mandante está plenamente facultada para pedir mayor información sobre la gestión de administración que cumple la empresa mandataria.

Sobre el particular el artículo 2181 de la obra citada señala: El mandatario es obligado a dar cuenta de su administración. Las partidas importantes de su cuenta serán documentadas si el mandante no le hubiera relevado de esta obligación. La relevación de rendir cuentas no exonera al mandatario de los cargos que contra él justifique el mandante .

Infortunadamente la consultante no anexó el respectivo contrato de mandato por lo cual no existen los elementos de juicio suficientes para concluir qué puede o qué no puede hacer la inmobiliaria. La costumbre es que a través del contrato de mandato se faculta al inmobiliario para contratar reparaciones de cierto tipo y hasta por determinadas cuantías, reservando para el mandante, en este caso, el propietario del inmueble, la decisión respecto a obras que por su complejidad y/o costo solamente él debe manejar. Obviamente, las facultades del administrador se entenderán como más amplias cuando éste no puede consultar al mandante y la necesidad de que se haga la reparación obligan a ello.

2- Perfectamente puede cambiar de inmobiliaria o en su defecto administrar directamente su propiedad.

Conforme al artículo 2189 del mencionado Código, una de las causales de terminación del mandato, aparte de la expiración del término, es la revocación del mandante. Esta revocación puede, a su turno, ser expresa o tácita, consistiendo la primera en la manifestación directa al mandatario de que ha cesado en sus funciones, y la segunda, en el encargo del mismo negocio a distinta persona.

Sin embargo y, como el contrato es una ley entre las partes, sería bueno estudiar qué establece acerca de su terminación, prórrogas, y destrates para los casos en los que una de las citadas partes decide unilateralmente darlo por terminado.

En resumen, el contrato de mandato puede revocarse en cualquier momento, aunque ateniéndose a las consecuencias de orden patrimonial que se hayan pactado. Es común que desde un comienzo las partes convengan para el caso de la revocación del mandato por el propietario, una suma significativa en caso de presentarse durante el primer año y una suma menor si la revocación ocurre durante sus prórrogas, esto como destrate y para resarcir los perjuicios que el mandatario pudiera sufrir con esa conducta.

3- A menos que expresamente se haya acordado algo diferente, es lógico que el contrato de mandato inmobiliario dure el mismo tiempo que el de arrendamiento al cliente presentado por la empresa administradora; obviamente siempre y cuando no se presente incumplimiento de parte del administrador o mandatario, ni tampoco alguna de las causales de terminación del mandato establecidas por la ley.

4- Es conveniente en el caso consultado, que la corresponsal insista ante la inmobiliaria en el pedido de la información relativa a las reparaciones, porque posiblemente tienen su soporte y el problema consiste simplemente en falta de comunicación.

Si ese paso falla, puede bien solicitar judicialmente una rendición de cuentas o bien revocar el mandato y entregárselo a otra empresa o ejercer directamente la administración.

Habrá que analizar si la revocación es o no justa para establecer si procede o no el pago de destrate o indemnización. Como se dijo antes, la revocación puede ser expresa o tácita.

Publicación
eltiempo.com
Sección
Otros
Fecha de publicación
21 de junio de 1997
Autor
Julio Fernando Rivera Abogado Inmobiliario

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