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CONSULTORIO JURIDICO. SOBRE LA HIPOTECA

En carta llegada a esta sección, Daniel Zambrano desea saber la respuesta a la siguiente situación: Hace dos años y medio accedí a prestarle 20 millones de pesos a un amigo y para asegurarme la devolución de dicha suma me hipotecó una casa ubicada al norte de la ciudad . El corresponsal sostiene que transcurrido el primer año el deudor comenzó a incumplir en el pago de los pagos de los intereses, encontrándose en mora desde hace 18 meses. Como quiera que Daniel Zambrano no ha recibido respuesta a diferentes llamadas telefónicas y cartas de cobro, solicitó un certificado de tradición del inmueble recibido en garantía, pensando en acudir a un abogado.

Sin embargo, al recibir el mencionado certificado se ha encontrado con la desagradable sorpresa de que el predio se encontraba embargado por otra persona.

Esta situación no la entiendo pues en la escritura que tengo consta muy claramente que se trata de una hipoteca en primer grado y, por lo tanto, tiene un derecho preferencial respecto a cualesquier otro tipo de acreedores .

Aunque el demandante también tiene una hipoteca en su favor, pero constando en la escritura cuya copia anexa, que se trata de una hipoteca en segundo grado.

En atención a que la deuda, según la liquidación que he hecho con los intereses y todo, se ha duplicado y el valor comercial del inmueble apenas si alcanza para cubrir el monto del embargo, pregunto: si es posible pedirle al deudor que me hipoteque otro bien de él o de algún familiar o allegado, a fin de no quedar desprotegido .

Respuesta Aunque el consultante únicamente adjunta a su comunicación copia simple de la escritura mediante la cual se constituyó hipoteca en favor del demandante, en la que efectivamente se expresa que se trata de un gravamen en segundo grado, por el relato se puede deducir que existen elementos suficientes de juicio para absolver su inquietud.

Para esto resulta pertinente analizar varios aspectos.

En primer lugar, debe decirse que en los respectivos instrumentos les den los otorgantes a las hipotecas llamándolas de primero, segundo, tercer grado, etc., no es la que determina su orden, pues depende exclusivamente de su inscripción ante la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Si, por ejemplo, se constituyen tres hipotecas sobre el mismo inmueble en fechas sucesivas, denominándolas cronológicamente de primero, segundo y tercer grado, pero es esta última la que primero se registra, será sin duda la tercera la que para los efectos legales se tendrá como primer grado.

De lo expuesto por Daniel Zambrano, se deduce que la hipoteca constituida en segundo grado fue la que primero se registró y, por lo tanto, conforme a la ley, merecerá el tratamiento preferencial correspondiente.

En segundo término, y revisando la liquidación de intereses que el señor Zambrano relaciona en su carta, se concluye que está mal hecha, pues ha aplicado el cobro de intereses de intereses, figura denominada anatocismo y que se encuentra expresamente prohibida en el artículo 2235 del Código Civil Colombiano.

Finalmente, y, frente a la inquietud de si es posible solicitarle al deudor que le hipoteque otro inmueble suyo o de un tercero para garantizar el préstamo, se debe contestar que efectivamente esa es una alternativa perfectamente viable para salvaguardar sus intereses, máxime si se presume que el pago de la hipoteca registrada en primera instancia absorverá totalmente el valor del inmueble recibido en garantía.

Sobre el particular, el inciso segundo del artículo 2439 del citado código: Pueden obligarse hipotecariamente los bienes propios para la seguridad de una obligación ajena; pero no habrá acción personal contra el dueño si este no se ha sometido expresamente a ella .

Publicación
eltiempo.com
Sección
Otros
Fecha de publicación
8 de febrero de 1997
Autor
JULIO FERNANDO RIVERA Abogado Inmobiliario

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