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EL PAGO DE INTERESES EN LA RESCISIÓN POR LESIÓN ENORME

El señor Ramiro Arosemena solicita al Consultorio Jurídico de FINCA RAIZ asesoría en las siguiente situación: A principios de 1993 compró una casa ubicada en el barrio Calima; analizando el actual comportamiento del mercado inmobiliario, dice el señor Arosemena he llegado a la conclusión de que hace tres años pagué un precio supremamente alto.

A pesar del paso del tiempo y de conjugarse en este caso los factores de la inflación por un lado y de la valorización por el otro, ahora que necesito vender no he encontrado el primer cliente dispuesto a darme por lo menos una suma igual a la que yo entregué en aquella época .

El solicitante agrega que según le han comentado, todavía es posible deshacer el negocio e inclusive cobrar intereses por todo el dinero cancelado a la firma de la escritura pública, ya que el precio se pagó de contado.

Es cierto o no este comentario? .

Respuesta A falta de señalamiento directo del Código Civil, la doctrina colombiana se ha encargado de indicar como requisitos esenciales del precio, los siguientes: - Que consista en dinero o parte en dinero y parte en otra cosa.

- Que sea determinado o fácilmente determinable.

- Que sea real y serio.

Faltando uno de estos tres requisitos, la compraventa es inexistente o degenera en un acto jurídico diferente, dependiendo de la intención de las partes.

Pero, resulta que además, no como requisito esencial sino en calidad de elemento para lograr el verdadero equilibrio en las prestaciones de los contratantes, el precio debe ser justo.

Cuando no lo es, termina lesionando al vendedor o al comprador. Al primero cuando recibe como precio menos de la mitad del valor real o al segundo, cuando paga más del doble del valor real de un inmueble.

Conviene, en este punto de la explicación, puntualizar que la estimación del justo precio se refiere al momento en que se realizó el contrato de compraventa; vale decir, cuando se firmó la escritura pública.

Por ello, no es procedente la comparación que hace el consultante al comentar que ahora nadie le quiere comprar en el precio en que él adquirió hace tres años, pues se trata de instantes o, más aún, de épocas diferentes, rodeadas de circunstancias y factores internos y externos de diversa índole que sin duda contribuyen a modificar las condiciones del mercado.

Debe en consecuencia, el señor Arosemena remontarse a la fecha en que se celebró la compraventa y, con base a un peritazgo idóneo, entre a determinar si en aquel instante fue justo o no el precio que pagó por su casa.

de otra parte y, volviendo a la normatividad que regula la figura de la lesión enorme, prevista para la compraventa en los artículos 1.946 a 1.954 del Código Civil, debe decirse que: en tanto haya ocurrido la desproporción económica de la magnitud antes mencionada y mientras el inmueble se conserve en poder del comprador, el consultante se encuentra dentro del término legal para reclamar la pretensión, pues la acción rescisoria por lesión enorme prescribe a los cuatro años de celebrado el contrato, tiempo que aún no se ha cumplido.

Ahora bien, en lo referente a los intereses que el señor Ramiro Arosemena pretende cobrarle a quien le recibió el precio en 1993, la legislación es clara al establecer que no se deberán intereses o frutos sino desde la fecha de la demanda... .

Finalmente, debe tener en cuenta el solicitante que la declaración de rescisión por lesión enorme produce un efecto retroactivo para ambas partes, del cual se desprenden las denominadas restituciones mutuas consistentes en que los contratantes tienen derecho a obtener lo que cada uno de ellos entregó por razón del contrato celebrado; por lo tanto no puede olvidar que también se ha beneficiado con el usufructo de la casa comprada o porque la ha percibido su renta.

En cualquiera de esos dos eventos el beneficio igualmente puede ser valorado.

Se reitera que, tanto los intereses como los frutos solo se deberán desde la fecha de la demanda.

Publicación
eltiempo.com
Sección
Fecha de publicación
26 de octubre de 1996
Autor
JULIO FERNANDO RIVERA

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