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CUANDO SE PAGA TARDÍAMENTE UN ARRIENDO

La señora Amparo de Holguín se dirige al Consultorio Jurídico de FINCA RAIZ comentando el siguiente caso: Desde hace cuatro años ocupa en calidad de arrendataria una casa situada en esta ciudad; el canon se ha venido incrementando cada 12 meses por mutuo acuerdo, aunque no menciona en qué porcentaje, por lo cual no es posible conceptuar sobre su legalidad.

Expresa la señora de Holguín que debido a la actual crisis, los últimos tres meses los ha cancelado dentro de los últimos 10 días del respectivo período, hecho que le ha acarreado tres desagradables y gravosas consecuencias aplicadas por la parte arrendadora, representada por una empresa inmobiliaria, a saber: - Le están cobrando un interés del 3.5 por ciento mensual.

- Sin importar la fecha de pago le aplican dicho interés al mes completo.

- Antes de vencerse el mes, la inmobiliaria le pasa la cuenta a un abogado quien cobra el 10 por ciento sobre el canon.

De otro lado, cuenta Amparo de Holguín, que el administrador no reconoce los arreglos necesarios de la casa, argumentando que el dueño falleció y los herederos tienen el inmueble en venta; finalmente expresa que el contrato se vence el primero de diciembre próximo sin que a la fecha le hayan notificado algo a cerca de la renovación del mismo y su incremento.

Pregunta la corresponsal si es correcta la actuación del administrador y cómo puede solucionar esta situación.

Respuesta Aunque el interrogante no se formula sobre los incrementos anuales del canon, conviene recordarle a la consultante y a los demás lectores que el artículo 10 de la Ley 56 de 1985 establecía que cada 12 meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podía incrementar el canon hasta en el 90 por ciento del aumento en el costo de vida, Ipc, certificado por el Dane a 31 de diciembre del año inmediatamente anterior.

Esa disposición fue modificada por el artículo siete de la Ley 242 de diciembre de 1995 que limita dicho incremento a una proporción que no sea superior a la meta de inflación fijada para el respectivo año por la Junta Directiva del banco de la República o la entidad que haga sus veces.

Para el presenta año la meta de inflación se estableció en el 17 por ciento.

La Ley 242 de 1995 mantuvo lo dispuesto en la Ley 56 de 1985 en el sentido de señalar que el nuevo canon no puede exceder al uno por ciento del avalúo comercial del inmueble, teniéndose por tal, el doble del avalúo catastral.

Respecto a las consecuencias del pago tardío, vale la pena tener en cuenta: - A pesar de existir criterios según los cuales los intereses se deben cobrar una vez el arrendamiento se haya causado y como quiera que el contrato es ley entre las partes, sí se estableció que el pago del canon debe realizarse el primer día o dentro de los cinco primeros días del mes por período anticipado y se pactan intereses para el caso de incumplimiento, estos serán exigibles desde la fecha en que debió haberse cancelado el arrendamiento.

A la fecha y para tener un marco de referencia, resulta pertinente mencionar que desde el 29 de febrero de 1996 la Superintendencia Bancaria está certificando un interés bancario corriente anual del 43.32 por ciento anual.

- De ninguna manera puede considerarse legal el cobro de intereses por un mes completo si la mora en el pago corresponde a un número de días inferior; no se deben cobrar intereses sobre períodos no causados.

- Si bien es cierto el administrador inmobiliario está en todo su derecho de adelantar las gestiones pertinentes orientadas al cobro del canon cada que este haga exigible, o sea, a partir del día siguiente a la fecha pactada para su pago, gestiones en las que puede lógicamente involucrar los servicios de un abogado que deberá regirse por las tarifas señaladas por el colegio de abogados, no resulta lógico ni justo que dicha intervención se convierta en consuetudinaria de tal manera que al día siguiente del día del día pactado para el pago de la renta, toda la cartera de arrendamientos pase a cobro prejurídico generando de inmediato unos honorarios del 10 por ciento que sumados al interés del 3.5 por ciento, en la práctica terminan convirtiéndose en un interés del 13.5 por ciento mensual.

Sobre el particular y a fin de evitar tan gravosas sanciones se le sugiere a la corresponsal, en primera instancia y como es apenas lógico, tratar de pagar la renta en la fecha acordada en el contrato; ahora, si ello no le fuere posible, ofrecer el pago del canon respectivo más los intereses pactados que efectivamente se hayan causado hasta el día en que haga tal ofrecimiento de pago, en presencia de testigos que puedan certificar en caso de ser necesario que tal ofrecimiento se efectuó; si no le reciben el pago de la renta con ese interés adicional, realizar de inmediato la consignación de dicha suma en el banco Popular.

Aquí, debe tener muy presente la consultante que debe acreditar que no le quisieron recibir el canon y, además, que ni el ofrecimiento de pago ni la posterior consignación en el banco Popular fueron extemporáneas, según las orientaciones dadas en una pasada edición de esta columna.

En cuanto al punto de los arreglos necesarios , se reitera que es obligación del arrendador mantener el inmueble alquilado en buen estado para permitir que pueda ser usado en condiciones normales por el arrendatario.

La obligación de efectuar las reparaciones necesarias es del arrendador y resulta que en el caso materia de análisis el arrendador es un administrador inmobiliario, por lo cual, mal puede esgrimir como excusa para su incumplimiento situaciones relacionadas con el dueño del predio o sus herederos.

Mientras el contrato de arrendamiento esté vigente, el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias no pudiendo justificar su incumplimiento con el pretexto de tener en venta el inmueble.

El administrador inmobiliario continúa ejerciendo sus funciones no obstante manifestar que el dueño falleció.

En lo referente a la normatividad del contrato de mandato se remite igualmente a la corresponsal, a comentarios formulados en publicaciones anteriores.

Publicación
eltiempo.com
Sección
Vivienda
Fecha de publicación
19 de octubre de 1996
Autor
JULIO FERNANDO RIVERA

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