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OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Sobre la conservación de la cosa arrendada, el legislador impone claramente al arrendador la obligación de mantener en estado de servir lo arrendado, definiendo inclusive el alcance de esa medida al expresar en el artículo 1985 del Código Civil, que: La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario .

Reparaciones necesarias y locativas Resulta oportuno entonces, para la cabal comprensión de la norma, el definir qué se entiende por reparaciones necesarias y qué por reparaciones locativas.

Las primeras son aquellas en las cuales la cosa arrendada desaparece o se destruye, o no sirve para el uso a que se destina. Como ya se dijo, salvo estipulación en contrario están a cargo del arrendador.

Las segundas consisten en aquellas especies o clases de deterioros que ordinariamente se producen por el uso normal de la cosa, tales como descalabros de paredes, integridad de techos, pavimentos y cañerías, reposición de cristales, piedras, ladrillos y tejas que se quiebran o desencajan. Mantener en estado de servicio las puertas, ventas y cerraduras. Estas reparaciones, salvo estipulación en contrario, o que los deterioros provengan de fuerza mayor o caso fortuito o por mala calidad de la cosa arrendada, son a cargo del arrendatario.

Quién debe pagar? Siendo las reparaciones necesarias a cargo del arrendador, por su obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado, puede darse la circunstancia de que sean hechas por el inquilino, quien podrá exigir del arrendador el reembolso de lo que le hayan costado, cuando se den los siguientes elementos: 1- Que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario.

2- Que haya informado oportunamente al arrendador para que procediera a realizarlas, o que le haya resultado imposible darle la noticia.

3- Que habiéndole informado oportunamente al arrendador o resultándole imposible hacerlo, no fueron efectuadas por este.

4- Que sea probada por el inquilino la necesidad de dichas reparaciones.

Mejoras útiles y voluntarias Aparte de las reparaciones necesarias se presentan respecto de los inmuebles arrendados otros tipos de obras; son las llamadas mejoras que a su vez pueden clasificarse en útiles y voluptuarias.

Las mejoras útiles son aquellas que no buscan como objetivo inmediato la conservación de la cosa, sino aumentar el valor venal de la misma. El arrendador estará obligado a reembolsar lo que las mejores útiles le hayan costado al arrendatario, solamente cuando hubiese consentido en ellas con la expresa condición de abonarlas, ya que de lo contrario se presentaría un enriquecimiento sin causa; las mejoras útiles no consentidas por el arrendador, le permiten al inquilino únicamente separar y retirar los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador acepte abonar el valor de los materiales, considerándolos separadamente.

Las mejoras voluptuarias consisten en objetos de lujo y recreo y generalmente no aumentan el valor venal de la cosa o solo lo incrementan en una proporción insignificante. Son ejemplos de este tipo de mejoras las fuentes y cascadas artificiales, los jardines y los miradores; aunque nada dice el Código Civil respecto a estas mejoras cuando las realiza el inquilino, debe aplicarse en este caso lo preceptuado para las mejoras útiles.

Publicación
eltiempo.com
Sección
Otros
Fecha de publicación
17 de febrero de 1996
Autor
Julio Fernando Rivera V.

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