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LA INTERMEDIACIÓN EN NEGOCIOS DE FINCA RAÍZ

En los últimos años se ha venido presentando en nuestro medio un crecimiento exagerado de personas y firmas dedicadas a la actividad de intermediación en la compra y venta de bienes raíces o inmuebles, desconociendo, en la mayoría de los casos, las calidades que deben tener quienes desarrollan esta actividad, las obligaciones que deben cumplir y los derechos que adquieren quienes buscan a estos profesionales, e ignorando el control del corretaje. Definición El Código de Comercio no conceptualiza la figura de corretaje sino que, por el contrario, adopta un criterio estrictamente subjetivo. Sin embargo, intentaremos dar una definición, con base en la caracterización que da el Estatuto Mercantil.

El corretaje es un contrato consensual, en virtud del cual una persona natural o jurídica profesional en el campo de la propiedad raíz y que se ocupa de estos negocios habitualmente, denominada corredor, se compromete por encargo de una persona a ponerla en contacto con otra, interesadas la una en enajenar y la otra en adquirir uno o varios inmuebles de aquella.

El corredor realizará su gestión a cambio de una contraprestación llamada remuneración o comisión .

Para evitar la informalidad que en algunos casos se presenta y facilitar así la prueba, es conveniente celebrar el contrato por escrito.

Para que una persona sea considerada como corredor de la propiedad inmueble o finca raíz deberá estar inscrita en el Registro Mercantil que llevan las Cámaras de Comercio, como comerciante independiente o como sociedad dedicada a la actividad inmobiliaria y específicamente al corretaje de inmuebles. Lo anterior de acuerdo con lo preceptuado en los artículos 19, 20 y 28 del Código de Comercio.

Obligaciones Dentro de las obligaciones del corredor deben destacarse las siguientes: Obligación de diligencia: Significa que el corredor debe tomar parte activa dentro del proceso preparatorio de la negociación. Por lo tanto su labor no debe limitarse a la simple presentación de las partes.

Algunos tribunales del país han considerado como despropósito la circunstancia de que personas por el simple hecho de informar a otra que esté interesada en comprar o vender una propiedad pretendan ser reconocidas como corredores y demanden de las partes contratantes, cuando estas no acceden voluntariamente, el pago de una remuneración.

Seguir a cabalidad las instrucciones del interesado y dar a conocer los aspectos que tengan alguna incidencia en la realización del negocio proyectado.

Efectuar personalmente o contactar con terceros especialistas en el ramo, los estudios de títulos correspondientes a los inmuebles objeto de la transacción, con el fin de conceptuar sobre la conveniencia y seguridad del negocio propuesto.

Servir como asesor en las gestiones y trámites ante las entidades crediticias y colaborar en la obtención de créditos y subrogaciones ante tales entidades.

Elaborar el contenido de la promesa de compra y venta, si a ello hubiere lugar, y de la escritura pública que prefeccione el negocio acordado.

Elaborar las actas de entrega, inventario, documentos y títulos valores que garanticen el pago de las obligaciones pendientes de cancelar, resultantes del negocio efectuado.

Con base en el numeral 2 del artículo 1345 del Código de Comercio, se obliga a los corredores a llevar un libro especial, que no solo le servirá para facilitarle el desarrollo de su actividad, sino que servirá de prueba respecto de las circunstancias o informaciones que en él se relacionen.

Las demás que se convengan expresamente por las partes.

El interesado Las obligaciones del interesado o de la persona que confía el encargo al corredor tiene obligaciones que se pueden sintetizar así: Impartir al corredor las instrucciones específicas sobre el negocio proyectado.

Suministrarle toda la documentación e información que este requiera para el cabal cumplimiento del encargo.

Acreditar el título (escritura pública) que le asiste para enajenar el inmueble objeto de la negociación.

Cancelar al corredor el monto de la remuneración que por su gestión legalmente le corresponde y en la cuantía que más adelante se indica.

Cancelar al corredor las expensas o gastos en que este incurrió para la cabal realización de la transacción.

Honorarios Vale la pena advertir en este punto que al lado de una reglamentación legal expresa sobre esta materia, existe una práctica que no tiene el carácter de la costumbre comercial, pero en la medida en que se pacte expresamente, ya sea oral o por escrito, logra vincular a las partes contratantes.

Tomando en cuenta las anteriores precisiones vamos a explicar lo referente a la remuneración del corredor, cuándo se causa, quién está obligado a cancelarla y cuál es su cuantía.

El inciso tercero del artículo 1341 del Código de Comercio preceptúa que el corredor tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga. Para estos efedctos se entiende que el negocio es celebrado al momento de protocolizarse en la notaría la escritura pública mediante la caul se vende el inmueble.

Pero, en la mayoría de los casos se busca la intermediación del corredor de propiedad raíz, para que relacione a una persona que esté interesada en vender con otra que desea comprar.

En consecuencia, el corredor debe dirigir todo su esfuerzo no para obtener la celebración de un contrato de promesa, salvo que así lo hubiere pactado expresamente con el interesado, sino a la materialización de un contrato de compraventa con un carácter definitivo.

El artículo 1341 del Código de Comercio señala en su inciso segundo que, salvo estipulación en contrario, la remuneración del corredor será cancelada por las partes en partes iguales . No obstante la anterior disposición legal, en nuestro medio el pago de la respectiva comisión es cancelado por quien confiere el encargo al corredor, siempre que no se haya pactado cosa diferente.

El inciso primero del artículo 1341 del Estatuto Mercantil dice que el corredor tendrá derecho a la remuneración estipulada; a falta de estipulación, a la usual, y en su defecto a la que se fije por peritos.

Este es un campo que ha sido regulado íntegramente por la costumbre mercantil. En nuestro medio, la costumbre acoge como remuneración los siguientes porcentajes: comisión para inmuebles urbanos, el 3 por ciento sobre el valor del inmueble; para inmuebles rurales este porcentaje oscila entre el 5 y el 8 por ciento sobre su valor.

Ejemplo Pedro Pérez interviene como corredor en una negociación en la que además de adelantar una excelente labor, participa activamente. Gracias a esta labor se llevó a cabo la venta de un inmueble ubicado en Bogotá por un valor de cincuenta millones de pesos.

En este caso al corredor le corresponde una remuneración equivalente a un millón quinientos mil pesos.

(*) Abogada especilizada en Derecho Inmobiliario.

Publicación
eltiempo.com
Sección
Fecha de publicación
4 de diciembre de 1993
Autor
AMPARO FONSECA DE CAICEDO *

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