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VICIOS OCULTOS EN INMUEBLES QUE SE COMPRAN

Es frecuente que después de entregado un inmueble a su comprador, aparezcan vicios o defectos de construcción. En qué casos y hasta cuándo debe responder el vendedor? Es posible renunciar previamente al derecho de iniciar las accionse legales pertinentes? El señor Rafael Vicente García manifiesta que adquirió un apartamento por el régimen de propiedad horizontal, el cual aparentemente se encontraba en perfectas condiciones. Transcurridos algunos meses, comenzaron a producirse grietas profundas dentro de su unidad, gorgojo en la madera de los techos y humedades en las paredes de los baños, problemas que al parecer derivan de la construcción.

Anota que el apartamento es nuevo y que no obstante las múltiples peticiones en tal sentido a los vendedores, no han pasado de prometer los arreglos e incluso alegan que en el contrato de compraventa se estipuló que responderían sólo si los reclamos se hacían dentro de los 3 meses siguientes a la entrega.

Respuesta De conformidad con lo dispuesto por nuestra legislación civil y comercial, el vendedor no solamente está obligado a la entrega o tradición del inmueble sino al saneamiento del mismo, que comprende amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida y responder por los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios.

El descubrimiento de los mismos con posterioridad a la entrega del inmueble al comprador, conferirá derecho a éste para ejercer a su elección dos acciones judiciales: una para terminar el contrato de compraventa y otra para pedir la rebaja del precio.

Además, si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si en razón de su profesión ha debido conocerlos, será obligado adicionalmente a la indemnización de perjuicios.

Para que los defectos del inmueble se consideren como vicios redhibitorios y en consecuencia generen las citadas acciones, deben reunir ciertos requisitos establecidos por el artículo 1915 del Código Civil: 1. Haber existido al tiempo de la venta. 2. Ser tales que por ello la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que se presuma que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o hubiera negociado a menor precio. 3. No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte o que el comprador no los haya podido conocer fácilmente por su profesión u oficio.

La acción redhibitoria o sea la que se ejercita para rescindir el contrato prescribirá al año de la entrega en el caso de los inmuebles, plazo que podrá aumentar o disminuir por estipulación expresa de las partes. La acción para pedir la rebaja del precio, que por lo regular se ejercita cuando los vicios no son de la importancia señalada en el numeral 2 del artículo 1915, prescribe en 18 meses para bienes inmuebles. Si en la negociación interviene una sociedad comercial, las acciones prescribirán en 6 meses después de entregado el bien.

Por acuerdo previo de las partes contratantes, podrá quedar eximido el vendedor de la obligación de salir el saneamiento por vicios ocultos del bien, pero deberá sanear los que conoció y no comunicó al comprador.

Publicación
eltiempo.com
Sección
Fecha de publicación
13 de noviembre de 1993
Autor
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