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Sobre derechos adquiridos en las copropiedades

La señora Emilia Guzmán comenta que en 1977 compró un apartamento, en cuya escritura y reglamento de propiedad horizontal dice que los gastos ordinarios de la escalera, el ascensor y los vestíbulos comunes de los pisos 2 a 8, los pagaran únicamente los apartamentos 2-01 a 8-04 en proporción a sus valores iniciales.

Sin embargo, al tratar de obtener la personería jurídica con base en la Ley 675, la junta de administración quiere reformar este reglamento desconociendo estas anotaciones. Los propietarios de los apartamentos 101 y 102 no están de acuerdo porque les están cambiando las condiciones iniciales que –dicen– son derechos adquiridos.

Respuesta. Comparto la opinión de los propietarios de los apartamentos 101 y 102, pues la asamblea no puede desconocer los derechos adquiridos que, además, no solo constan en sus escrituras sino en el reglamento.

La Corte Constitucional en Sentencia C-488 del 2002, que se refiere a la protección de derechos adquiridos bajo normas anteriores, enuncia en uno de sus apartes: “…. Los copropietarios y moradores individualmente considerados, y los consorcios, como entes organizados que accedieron al esquema de propiedad horizontal, con arreglo a las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, no quedarán vinculados en forma automática a otra modalidad de propiedad inmobiliaria, como quiera que el artículo 58 de la Constitución Política les garantiza que las facultades que adquirieron les serán respetadas, que no tendrán que cumplir con nuevas obligaciones y que sus cargas no podrán ser incrementadas”.

Y agrega: “…. no pueden verse abocados de manera automática a enfrentar una nueva realidad legal para ejercer las facultades que adquirieron ni tienen que soportar cargas que las leyes en cita no previeron”.

Además, la Ley 675 DEL 2001 también hace la misma exoneración. Por lo expuesto le sugiero dirigirse al administrador, al consejo de administración y a la asamblea para que se haga la aclaración. De lo contrario usted podrá impugnar la decisión.

Cuotas de administración La señora Tania Esteban pregunta: “¿A través de quéLey, o cómo se hace para cobrar una cuota de administración en un condominio que tiene lotes y casas?, específicamente: “¿Los lotes deben pagar cuota de administración?” Respuesta. La consultante no aclara si se trata de un conjunto que se construye por etapas para constituirlo en propiedad horizontal, si hace referencia a una parcelación o si la pregunta se relaciona con un conjunto cerrado con lotes individuales y áreas comunales.

Si el edificio se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal, las cuotas de administración se calculan de acuerdo con los coeficientes de copropiedad que –a su vez– se calculan con base en el área privada construida de cada bien privado y con base en el área total privada del conjunto.

En vista de que los lotes no permanecerán como tales sino que se irán construyendo, en el reglamento se pueden proponer fórmulas en las cuales por cada casa que se levante se pague la cuota de administración y, en consecuencia, varíen los coeficientes.

Esta forma de construir e integrar las etapas podría manejarse de forma similar a los conjuntos por etapas . En el caso de las parcelaciones, la Ley 675 permite que se rijan de acuerdo con algunas de sus disposiciones.

En el último caso se harán regulaciones similares en el reglamento y serán de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios.

Sin perjuicio de lo expuesto, en cada caso concreto se deberán examinar los antecedentes y las características propias de los inmuebles. Considero, finalmente, que los lotes deberían generar el pago de cuotas de administración, si existen gastos como el de portería y vigilancia.

Otros casos del día a día Si quiere ampliar información sobre casos recurrentes en las copropiedades ingrese a www.eltiempo.com/vivienda.

Allí encontrará respuestas de la abogada Nora Pabón sobre convivencia, cómo reversar las deciciones de la asamblea, explotación económica de los bienes comunes, el papel de los miembros del consejo de administración en las copropiedades y, en general, toda la orientación sobre el día a día en la propiedad horizontal.

*Abogada, asesora externa.

Publicación
eltiempo.com
Sección
Fecha de publicación
28 de octubre de 2006
Autor
NORA PABÓN GÓMEZ

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