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QUÉ ES LA OPCIÓN DE COMPRA

Pregunta una lectora sobre la seguridad que le brinda suscribir una opción de compra con un constructor para adquirir un inmueble, y cuál es la entidad que vigila a los constructores. La denominación opción de compra corresponde a la figura jurídica reglamentada por el artículo 23 de la Ley 51 de 1918. Dicha ley no define la opción pero si establece cuáles son sus efectos y algunos de sus requisitos.

Aun cuando el contrato de opción existe jurídicamente en el país de tiempo atrás, su mayor utilización se ha dado en los contratos de arrendamiento en los que, dadas algunas consideraciones, se establecía la opción de compra a favor del arrendatario. No obstante, en los últimos tiempos la opción de compra se ha constituido en un mecanismo de gran uso en materia de negociación de bienes inmuebles.

Definición Consideramos que una definición apropiada de opción es aquella que la describe como el convenio en que, dentro de determinadas cláusulas, queda al arbitrio de una de las partes ejercer un derecho, realizar una prestación o adquirir una cosa.

En consecuencia, la opción es un convenio autónomo e independiente, que en la mayoría de los casos antecede a otro contrato. En el evento que nos ocupa, a la promesa de compraventa o a la compraventa.

Requisitos Como todo acto jurídico, la opción de compra debe reunir los requisitos generales de capacidad de las partes, consentimiento de las mismas libre de error, fuerza o dolo; causa y objeto lícitos. Asimismo, la opción debe establecer un término o condición para su ejercicio.

Efectos Establece el artículo 23 de la Ley 81 de 1918 que la opción impone al que la concede la obligación de cumplir su compromiso. Si la opción no estuviere sometida a un término o a una condición, será ineficaz.

La condición se tendrá por fallida si tardare más de un año en cumplirse... Las partes pueden ampliar o restringir este plazo .

Es entonces, en la consagración legal de la opción donde encontramos la seguridad jurídica que la misma puede brindar al optante.

En el caso consultado, el constructor debe cumplir con su compromiso, es decir con la opción que esta concediento. Si no lo hace, siempre se podrá acudir a la justicia para obtener el cumplimiento del convenio o la indemnización de perjudicios si a ello hubiere lugar.

Seriedad de la opción Pregunta también la lectora qué documentos debe exigirle al vendedor para constatar la seriedad de la opción.

Creemos que la certeza de la opción la otorga el mismo documento, el cual debe constar por escrito, cumplir los requisitos generales y especiales ya indicados; estar redactado en forma clara, de manera que cada una de las partes indentifique plenamente sus derechos y obligaciones.

Adicionalmente, es prudente en cualquier convenio o contrato verificar cuidadosamente los siguientes aspectos: Que las personas que intervienen en el convenio, sean naturales o jurídicas, se identifiquen plenamente. En el caso de las personas naturales con el nombre completo, domicilio, documento de identificación y su condición de ser mayor de edad; en el caso de las personas jurídicas, deben identificarse tanto la sociedad como su Representante Legal. La sociedad con su razón social completa, indicando si es de carácter civil o comercial, el documento por el cual se constituyó y la situación de haber sido inscrita en la Cámara de Comercio con su número de registro.

El Representante Legal debe identificarse con los mismos requisitos enunciados para las personas naturales y adicionalmente indicar en qué condición actúa (Gerente o Presidente) y si se encuentra autorizado para contratar por el órgano social competente o por el Estatuto Social.

En todo convenio a suscribir con una persona jurídica, es prudente solicitar en la Cámara de Comercio un Certificado de Existencia y Representación Legal de la sociedad para conocer las facultades del Representante Legal, así como otros aspectos relativos a la sociedad que son de interés.

Control a construcción Tanto las actividades relacionadas con la enajenación de inmuebles destinados a vivienda, como las de construcción de las mismas, se encuentran sometidas a la inspección y vigilancia del Gobierno.

El decreto 1.588 de 1988 estableció que corresponde al Distrito Capital de Bogotá y a los demás municipios llevar el regitro de las personas naturales y jurídicas que se dediquen a cualquiera de las actividades indicadas.

Adicionalmente, las entidades encargadas de llevar el Registro deben enviar mensualmente a la Superintendencia de Sociedades el listado de las personas naturales y jurídicas registradas. Puede entonces observarse que sobre las actividades en cuestión existen dos controles.

En Bogotá, las funciones de control y vigilancia son ejercidas por la Secretaría Jurídica de la Alcaldía Mayor de Bogotá por conducto de la Oficina de Urbanización y Vivienda.

Esta Oficina también conoce de las irregularidades cometidas por las personas sometidas a su inspección y vigilancia.

Adicionalmente, establece el decreto 1.555 de 1988 que corresponde a la Superintendencia de Sociedades el conocimiento de todas aquellas circunstancias que no están atribuidas a los municipios.

De acuerdo con lo anterior, existen controles sobre las actividades de construcción y enajenación de inmuebles y es entonces ante estas entidades que pueden acudir los particulares cuando crean que sus derechos han sido vulnerados.

Publicación
eltiempo.com
Sección
Otros
Fecha de publicación
28 de agosto de 1993
Autor
FEDELONJAS

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