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LA PERSONERÍA JURÍDICA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Se habla frecuentemente que los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal deben obtener su personería jurídica para hacer posible el cobro de cuotas de administración a los deudores morosos.

Alexandra Sarmiento Torres, administradora del edificio Los Cámbulos pregunta: qué es en realidad la personería jurídica en este caso, quién la representa legalmente, y cómo se obtiene para un edificio de apartamentos? Respuesta Nuestro Código Civil define que persona jurídica es una persona ficticia, capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles y de ser representada judicial y extrajudicialmente.

La Ley 16 de 1985 estableció una nueva modalidad en el régimen de la propiedad horizontal, en que el dueño de la unidad privada (apartamento, oficina, local, bodega, consultorio) adquiere un derecho sobre los bienes de uso o servicio comunes, como ascensores, escaleras, jardines, etcétera, el cual ejerce a través de una persona jurídica especial y distinta de los propietarios de los bienes de dominio privado.

Esta persona jurídica sin ánimo de lucro tendrá la función de cumplir y hacer cumplir la ley, el reglamento y decisiones de la asamblea, administrar correcta y eficazmente los bienes de uso o servicio común y, en general, dirigir, administrar y manejar los intereses cumunes.

Su dirección y administración corresponde a la asamblea de propietarios y su representación legal al administrador.

La constitución de esta persona jurídica puede realizarse de dos formas. La primera cuando en la elaboración del proyecto de división y en el reglamento se expresa que el inmueble se regirá por la Ley 16 de 1985.

En este caso la constitución de la misma se realizará una vez haya sido elevada a escritura pública la reforma del reglamento y registrada la misma. El reconocimiento y certificación para prueba de la existencia y representación legal se realizará con la alcaldía, previa presentación de la citada escritura registrada.

Este documento deberá acompañarse en todos los casos que se requiera demostrar que el edificio tiene personería y quien es su representante legal.

La segunda, cuando los propietarios de un edificio sometido a la Ley 182 de 1948 deciden cambiar sus normas.

En el procedimiento para lograrlo se marcan dos etapas esenciales, la decisión de someter el edificio a la Ley 16 de 1985 y la de modificar el reglamento con el fin de adecuar sus desposiciones a la misma ley.

El Decreto 1365 de 1986 fija los pasos para la aprobación de cambio de régimen. Se requiere en principio de un qúorum decisorio de las cuatro quintas partes de los votos de la totalidad de los propietarios. Si la reunión no se puede efectuar, se cita para dentro de los diez días siguientes, oportunidad en que la asamblea sesionará con un qúorum de los propietarios que representen el 80 por ciento del total de coeficientes y decidirá con la mitad más uno.

Si tampoco hay qúorum se cita a otra reunión dentro de los diez días siguientes, en la cual deliberará con un número plural que represente el 50 por ciento del total de coeficientes y decidirá con la mitad más uno.

Tomada la decisión, se debe autorizar al administrador para modificar el reglamento y elevar la reforma a escritura pública. El acta será protocolizada con la misma. Para obtener el reconocimiento ante la alcaldía se presentará copia auténtica de la escritura y del acta de la asamblea.

Por último, no es cierto que se requiera la personería para el cobro de las cuotas atrasadas en razón de que ya se ha definido por la ley y la jurisprudencia que el administrador representa a la comunidad y que solo se deberá al proceso el acta respectiva sobre existencia y monto de la deuda, así como la prueba de su condición de administrador.

Publicación
eltiempo.com
Sección
Fecha de publicación
15 de enero de 1994
Autor
NORA PABON GOMEZ

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