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NORMAS URBANÍSTICAS EN LA NUEVA LEY

El propietario inicial y los arquitectos e ingenieros responsables de una obra que se someterá al régimen de propiedad horizontal deben ajustarse a las normas urbanísticas, incluso, mucho antes de la construcción, previa verificación del proceso por parte de los Curadores Urbanos o de las Oficinas de Planeación Municipal.

El propietario inicial y los arquitectos e ingenieros responsables de una obra que se someterá al régimen de propiedad horizontal deben ajustarse a las normas urbanísticas, incluso, mucho antes de la construcción, previa verificación del proceso por parte de los Curadores Urbanos o de las Oficinas de Planeación Municipal.

Allí, precisamente, se aprueban los planos y se expiden las licencias de urbanismo y construcción, documentos fundamentales para levantar un edificio o conjunto y que, incluso, se necesitan para constituirlos en el régimen. Con base en la aprobación se elaboran los planos de alinderamiento, en los cuales se determinan las áreas privadas y comunes que serán descritos en el reglamento de propiedad horizontal y que darán origen a los folios de matrícula inmobiliaria de las unidades privadas.

Adicionalmente, hay que tener en cuenta que el cumplimiento de las normas urbanísticas se requiere después de la venta y de la entrega de los edificios y conjuntos, pues -por mandato de la ley- toda reforma, ampliación o adecuación exige la aprobación del proyecto y de la respectiva licencia.

Por ello, la Ley 675 del 2001 que solo reguló aspectos del derecho privado de los propietarios y usuarios también enfatizó, desde sus primeros artículos, acerca del deber que tienen los propietarios de ajustar sus reglamentos y aplicarlos de acuerdo con las normas urbanísticas.

- El contenido técnico.

memoria descriptiva: incluía las especificaciones de la construcción y las condiciones de seguridad y de salubridad. Según la nueva ley, estos aspectos deben ser contemplados en el reglamento.

Al respecto se destacan muchos casos recurrentes en los edificios como la tenencia de mascotas, los ruidos de alarmas y equipos; los escándalos, entre otros. Por ello, el administrador debe tomar las medidas para garantizar un buen manejo de estos aspectos.

Además del reglamento y de la Ley 675 del 2001, hay otras normas que se deben tener en cuenta al aplicar el régimen de propiedad horizontal como las que protegen el medio ambiente y el espacio público, las urbanísticas, entre ellas, el Plan de Ordenamiento Territorial del distrito o del municipio.

- Obras sin licencia: con frecuencia hemos insistido en la aplicación del artículo 58 de la Constitución al elaborar los textos de reforma de los reglamentos, en lo relacionado con los derechos adquiridos. Sin embargo, es necesario aclarar que no se pueden enunciar como tal cuando se trata de obras efectuadas sin licencia y sin la aprobación de la asamblea.

- Destinación tanto la destinación general del edificio como de cada una de las unidades privadas que lo integran se relacionan con el uso permitido por las normas urbanísticas. De tal manera que en el evento de que se modifiquen, así la asamblea lo haya aprobado, deberá investigarse si se permite el nuevo uso.

- Los parqueaderos. el número, la dimensión, la destinación y la existencia de cupos de parqueo para minusválidos y para visitantes de cada edificación no es caprichosa; obedece a la exigencia de las normas urbanísticas. Por ello cuando la Ley 675 permite la desafectación de los bienes comunes no esenciales advierte que si se trata de parqueaderos estos deben ser reemplazados.

- Equipamento comunal: como sucede con los parqueaderos, la existencia de los bienes comunes se deriva en su mayor parte de las normas urbanísticas. Por ello, es necesario que se consulten antes de cualquier obra.

- Protocolizaciónto: en los edificios que se sometan al régimen de la nueva ley es necesario protocolizar los planos y la licencia. En cuanto a las reformas, en las mismas se hará referencia en el sentido de que estos documentos fueron protocolizados con la escritura de constitución en el régimen de propiedad horizontal.

- Coeficientes: la nueva ley dice que en caso de edificios residenciales el coeficiente se calcula de acuerdo con el área. Si esta no se ha tenido en cuenta es mejor reformar los coeficientes para adaptarse a la nueva ley? La ley no es retroactiva y anteriormente, de acuerdo con el Decreto 1365 de 1986, estos se determinaban con otros criterios, lo que no quiere decir que en todos los casos hayan sido mal calculados. Los coeficientes anteriores solo pueden ser modificados si los propietarios afectados con esta alteración están de acuerdo.

*Abogada, asesora externa.

Publicación
eltiempo.com
Sección
Fecha de publicación
15 de junio de 2002
Autor
NORA PABON G.* Especial para EL TIEMPO

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