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MÁS DUDAS SOBRE LA LEY DE ARRIENDOS

Andrés Martínez, abogado especialista en conciliación y propiedad horizontal, responde algunas consultas sobre la ley de arriendos, aprobada en días pasados por el Congreso y que espera la sanción presidencial.

Andrés Martínez, abogado especialista en conciliación y propiedad horizontal, responde algunas consultas sobre la ley de arriendos, aprobada en días pasados por el Congreso y que espera la sanción presidencial.

- Un lector que prefiere omitir su nombre pregunta cuánto tiempo se le debe dar a una persona si hace dos años se le está pidiendo que desocupe.

Respuesta: partiendo del supuesto de que el inquilino está al día en sus obligaciones y que el contrato está en desarrollo, se le debe desahuciar o sea notificar por escrito la intención de finiquitar el contrato con una antelación de tres meses al vencimiento del plazo o de sus prórrogas y enviar la comunicación por medio postal autorizado.

Ahora, si se pretende que el arrendatario restituya el inmueble cuando el contrato está en ejecución, se le debe preavisar y, a la vez, pagar la indemnización correspondiente.

Si el inquilino no está al día en las obligaciones o tiene mala conducta, las leyes facultan al arrendador a darlo por terminado unilateralmente.

- Carlos Bustamante explica que acabó de arrendar un apartamento pero desea recuperarlo al vencimiento del contrato (que se firmó por un año) y quiere saber qué pasa si la inquilina se niega a entregarlo al vencer el contrato.

Respuesta: no entregar el inmueble es uno de los comportamientos que puede presentar el arrendatario; aconsejamos avisar al inquilino de la intención de no renovar el contrato y, por lo tanto, solicitar la entrega del inmueble con tres meses anteriores al vencimiento del contrato o su prórroga; so pena de que se entiendaprorrogado en otro tiempo igual.

También es difícil precisar cuánto tiempo tardaría la restitución del bien en caso de acudir a un proceso judicial; inciden muchas posibilidades o eventualidades tales como: que el inquilino conteste la demanda o no, la eficiencia del juzgado, etcétera. Estudios del Consejo Superior de la Judicatura y la Universidad Nacional hablan de 1.000 días en procesos civiles.

No obstante, las reformas al Código de Procedimiento Civil y la ley de arrendamientos tienen la intención de bajar al menos en teoría a unos seis meses el trámite del proceso de restitución de inmueble dado en arrendamiento.

- Fabiana Torres pregunta si la ley sólo afecta a viviendas nuevas o también cubre viviendas usadas. Respuesta: La ley aplica tanto para viviendas nuevas como usadas. La diferencia radica en las exenciones tributarias y en el incremento del canon al 1,2 por ciento del avalúo comercial para los inmuebles nuevos dedicados a la vivienda social.

- Santiago Plazas pregunta cuándo estará la ley aprobada formalmente y si es posible que haya modificaciones.

Respuesta: depende del despacho presidencial y su revisión final por la oficina jurídica de la Presidencia.

Claro que el Presidente puede objetar la ley total o parcialmente y devolverla al Congreso para las enmiendas del caso.

- Una lectora identificada como Gacha pregunta cómo puede obtener el texto de la nueva ley y si es retroactiva.

Respuesta: sólo se puede obtener cuando sea sancionada y publicada en el Diario Oficial. La ley no es retroactiva, en la parte sustancial el proyecto de ley aprobado rige hacia el futuro y aplica a contratos celebrados a partir de su expedición.

- Pablo Domínguez quiere saber si es obligatorio avisar a las empresas públicas que el inquilino queda a cargo del pago de los servicios.

Respuesta: en el proyecto de ley aprobado sí, cuando la obligación del pago de servicios esté a cargo del arrendatario y se quiere que el inmueble dado en arriendo no quede como garantía del pago de servicios.

Vale la pena aclarar que esta parte de la ley entrará a regir un año después de publicada, mientras las empresas públicas organizan sus estructuras técnicas y económicas al respecto.

- Salomón Vargas quiere definir si es obligatorio asegurar el arriendo con una compañía de seguros. El piensa que debería quedar a voluntad del arrendatario pues es él quien asume el riesgo, lo mismo que si pide codeudor o se abstiene de hacerlo.

Respuesta: no es obligatorio, es una opción que permite la ley para asegurar los intereses del arrendador; cuando se exige, desde luego, el arrendatario elige si se somete al requisito exigido. Ahora, si el arrendatario acepta pagar los servicios y no cumple con la obligación de presentar las garantías o fianzas exigidas para garantizar el pago de los servicios públicos, dentro de los 15 días siguientes a la celebración del contrato, el arrendador puede darlo por terminado.

- Otro lector hace las siguientes observaciones: Me parece absurdo que pongan la indemnización para contratos de arriendo que hayan pasado el periodo inicial por el cual se contrató el bien. Con un preaviso de tres meses es algo que quedaría equitativo tanto para el uno como para el otro.

Tampoco estoy de acuerdo con poner como límite el valor comercial. Quién define el valor comercial? siempre que se vaya a arrendar un inmueble o a prorrogar el contrato habrá que solicitar un avalúo comercial. Desde luego, esto sería un magnífico negocio para las inmobiliarias pero no para el propietario .

- Cecilia López Forero expone que tiene una casa arrendada hace 11 años con un contrato por seis meses pero el bien está en sucesión. Ahora se la están pidiendo porque van a vender pero le piden un precio muy elevado; el arrendatario la quiere comprar pero no tiene toda la plata que le piden. Qué se puede hacer en este caso?.

Respuesta: Cuando el arrendador es sustituido, los herederos son autónomos en vender la casa al precio que ellos quieran. Otra cosa es que no la vendan por su elevado precio o les resulte un cliente diferente que pague el precio que piden.

Simplemente, los herederos deben proceder a avisar al arrendatario con la debida antelación que no desean continuar el contrato. Si quieren desocupar el inmueble antes de que se venza la prórroga, deben consignar la indemnización que regula la ley.

- Patricia Barreto quiere saber si los contratos de arriendo deben ser respaldados con un codeudor con finca raíz.

Respuesta: no necesariamente. Queda a libre voluntad del arrendador solicitar al arrendatario un coarrendatario o un codeudor solidario por las obligaciones económicas derivadas del contrato. Ahora, si el fiador tiene finca raíz pues simplemente el respaldo es más confiable y sólido.

La nueva ley prohíbe exigir letras o pagarés, o cualquier otra práctica similar; lo que es muy usual. Tal prohibición también la contemplaba la ley 56 de 1985.

Aconsejamos un análisis personal, de comportamiento contractual anterior y financiero del arrendatario solicitante y, de acuerdo con el resultado, queda de forma subjetiva al arrendador determinar si se exige codeudor, coarrendatario o fiador.

A la hora de reglamentar.

A propósito de la aprobación de la Ley de Arriendos, el ingeniero catastral Hernando Acuña hace algunas apreciaciones sobre la reglamentación, que deberá estar lista en unos seis meses.

Teniendo en cuenta que han pasado casi 20 años desde que se legisló sobre los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, es apenas obvio que sean muchos los detalles por ajustar.

Por ejemplo, sería importante hacer extensiva la Ley a inmuebles de vivienda suburbana, de acuerdo con los lineamientos de los POT. Igualmente, incluir lotes urbanos y suburbanos cuyo uso potencial y normatividad los incluya para vivienda.

También, deberían establecerse las condiciones mínimas para que un inmueble pueda ser objeto de arriendo.

Dentro de las causales de terminación del contrato debería incluirse aquella motivada por fuerza mayor como una obra pública. Si el inmueble es requerido por el Estado, el arrendador deberá avisar al inquilino y declarar terminado el contrato para que la entidad gubernamental reconozca una indemnización previo comprobante de paz y salvo del arrendador.

Con el propósito de incentivar la construcción para alquilar, se podrían otorgar alivios tributarios no solo en renta sino en el impuesto predial y disminución del estrato. Canon.

Se ha debatido bastante sobre cómo regular y controlar las cuantías a pagar como canon de arrendamiento. De manera errónea se ha aplicado el avalúo catastral y el avalúo comercial para estos fines.

El avalúo catastral es el resultado de un proceso masivo adelantado por la entidades estatales, ya sea por formación o por actualización; el avalúo comercial es un avalúo puntual y a la fecha, que refleja un valor de mercado realizado por el IGAC o por un avaluador profesional autorizado por una lonja.

En las actuales circunstancias de significativo avance tecnológico, los avalúos catastrales se acercan cada vez más a los comerciales llegando a igualarlos o a superarlos en muchos casos. Esto ocasiona que los topes sugeridos sean muy altos, lo que permite ambigedades en su aplicación para los casos de demandas.

En consecuencia, considero que el canon de arrendamiento debe estar ligado al avalúo comercial del inmueble cuyo valor debe ser fijado por el IGAC, su delegado o peritos privados inscritos en una lonja.

Consulte más casos en www.eltiempo.com.co y en metrocuadrado.com. Tiene dudas o comentarios sobre el tema? Envíenos sus comentarios a la carrera 69 No. 43B44 piso 2, sección Vivienda o al correo electrónico.

ingmor@eltiempo.com.co.

Publicación
eltiempo.com
Sección
Fecha de publicación
5 de julio de 2003
Autor
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