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ABECÉ DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS

Para despejar dudas de propietarios, inquilinos e inmobiliarios sobre la nueva Ley de Arrendamientos, EL TIEMPO consultó con Cecilia Rodríguez, ministra de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial; Eduardo Jaramillo, presidente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), y Andrés González, senador ponente.

Para despejar dudas de propietarios, inquilinos e inmobiliarios sobre la nueva Ley de Arrendamientos, EL TIEMPO consultó con Cecilia Rodríguez, ministra de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial; Eduardo Jaramillo, presidente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), y Andrés González, senador ponente.

Qué tipo de inmuebles contempla la ley?.

Unicamente vivienda urbana. Usos como bodegas, oficinas, locales o vivienda rural continúan con la normatividad vigente.

Pueden cambiarse los contratos vigentes?.

Sí, pero no es obligatorio. Según la Ministra, quienes lo hagan estarán protegidos durante cuatro años.

Cuánto tardará un proceso de desalojo?.

Según Andrés González, se erradicaron lastriquiñuelasi para dilatarlo y puede iniciarse el desalojo a los 30 días de mora sin necesidad de proceso judicial (la declaratoria de mora desaparece). Ya nadie puede negarse a las notificaciones porque se envían a la dirección que se fija en el contrato y se ordena el fallo en única instancia; también basta con demandar a uno de los arrendadores. Así, un proceso simple se puede tardar entre 6 y 8 meses y si tiene algunos problemas de fondo, hasta un año. Hasta ahora, las resoluciones podían tardar entre 3 y 9 años.

Qué pasa con esos cánones pendientes?.

El juez exigirá el pago de los alquileres y podrá ordenar embargos y secuestros durante el proceso para garantizarlo. En caso de abandono o mal estado se puede ordenar una restitución provisional para aplicar las reparaciones. Hasta ahora, aunque hubiera abandono, el propietario no podía recuperarlo si el inquilino no lo entregaba.

Como se eliminan las dos instancias por mora, se acaba con la consulta (revisión del proceso). Este tipo de diligencias tiene trámite preferente y si el juez no le da prioridad, incurre en causal de mala conducta.

Cómo funcionarán las indemnizaciones por término de contrato?.

Aunque el contrato sea anual, las prórrogas serán automáticas por un máximo de cuatro años si el inquilino así lo desea. Para que el arrendador pueda pedir el inmueble al término del contrato, será necesario que invoque causales de fuerza mayor como que lo necesita para su habitación, demolición, remodelación o venta.

Una razón diferente o una petición fuera de la fecha del vencimiento del contrato obliga al propietario a indemnizar al inquilino con tres cánones de arrendamiento y a avisarle con tres meses de anticipación.

Después de cuatro años, el arrendador puede dar por terminado el contrato con su simple voluntad pero debe pagar al inquilino 1,5 cánones. Esa indemnización no se paga, si el propietario invoca las razones de fuerza mayor ya anotadas. Si la excusa del arrendador resulta falsa, el inquilino puede pedir una indemnización si tiene una póliza de cumplimiento.

Vale la pena aclarar que se exige una caución de un año durante la cual el propietario debe vivir en el inmueble; entre tanto la ley obliga a consignar seis cánones a favor del arrendatario hasta que venzan los 12 meses. En caso de remodelación, el inquilino puede pedirle a la alcaldía que verifique que se están realizando las obras.

El arrendatario puede desocupar el inmueble al término del contrato dando un preaviso de tres meses. Si lo hace fuera de ese término, debe pagar tres meses de indemnización al arrendador.

Un inquilino puede ceder el inmueble?.

Sí, pero tiene que avisarle al arrendador y contar con su aprobación.

Quién paga los servicios pendientes?.

El propietario debe informar a las empresas de servicios públicos que el bien está arrendado para que estas, a su vez, exijan las garantías al nuevo inquilino. Si el propietario no hace la denuncia o no exige la póliza, la cuenta quedará a su cargo.

El inquilino deberá proveer una garantía a través de una fianza o un seguro. La empresa puede exigir un depósito máximo de dos meses (basándose en el cargo fijo y en el consumo promedio) y no puede usar el inmueble como garantía.

Esta cláusula sólo empezará a regir dentro de un año cuando toda la parte operativa esté lista.

Cuándo empieza a regir la ley?.

Teóricamente, desde que el Presidente la sancione se calcula que sea en dos semanas pero aún falta la reglamentación, para lo cual los ministerios de Vivienda y de Hacienda tienen seis meses de plazo.

Pero, quienes inicien sus procesos de restitución, desde ya estarán cubiertos por la nueva legislación. Según la ministra Rodríguez, los que ya tienen en marcha sus procesos legales contra los morosos no tienen mayor beneficio con esta Ley.

La ley es retroactiva?.

Hay aspectos de procedimiento legal, como las notificaciones, que rigen para todos los contratos (viejo y nuevos). Sin embargo, otros como el reajuste del canon y el incentivo tributario solo se aplican para los inmuebles recién construidos y, por ende, para los contratos nuevos.

Qué queda por reglamentar?.

El cobro de los servicios públicos al inquilino, las pólizas de garantía y los puntos exactos de retroactividad.

Se eliminan los fiadores?.

El arrendador puede elegir entre el fiador o una póliza de garantía (pagada por el inquilino). El punto es que la mayor parte de las aseguradoras pide un fiador para extender la póliza, aunque algunas ya están innovando con la figura de los CDT por dos cánones de arrendamiento o un pagaré firmado en blanco.

Claro que muchos propietarios prefierencurarse en saludi y adquieren un seguro de arrendamiento que sale de su bolsillo.

Bajarán los costos que cobran las agencias inmobiliarias a los propietarios de los inmuebles?.

Ellos tienen la obligación de registrarse y mantener actualizada la información de sus negocios. Al incrementarse la oferta y minimizarse el riesgo, debe mejorar el mercado y bajar el costo de administración.

Publicación
eltiempo.com
Sección
Otros
Fecha de publicación
22 de junio de 2003
Autor
Ingrid Mora. Redactora de EL TIEMPO

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