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La compra de vivienda sobre planos y a través de la fiducia, tendencia en alza

Dudas del lector Alfonso Sánchez dan pie para analizar esta figura que se conolidó luego de la crisis de los noventa y que hace más seguro el negocio. Sin embargo, hay variables para tener en cuenta.

El lector comenta que hace tres meses separó un apartamento en un proyecto ubicado en el noroccidente de Bogota. La obra -que se ofreció sobre planos- se encuentra en la etapa de preventas.

"Una vez manifesté mi interés de negociar se firmó una hoja de negocio en donde se estipuló -entre otros- el nombre del proyecto, los números del apartamento y del garaje, el valor total de venta, y la forma de pago indicando las fechas exactas y los montos para cancelar la totalidad de la cuota inicial".

El lector agrega que firmó el documento con la vendedora de la constructora, persona a quien le entregó en el acto el primer aporte a través de un cheque de gerencia a nombre de la fiduciaria indicada por esta.

"Posteriormente -anota- la vendedora me entregó una tarjeta de recaudo empresarial de un banco reconocido y la cuenta de la fiduciaria donde he realizado el resto de los aportes correspondientes a la fecha y que ascienden a 15 millones de pesos. Debo aclarar que actualmente no se ha firmado ningún encargo fiduciario y que me entregaron el borrador para que lo analizara. Sin embargo, encontré que el plazo de entrega pactado en la hoja de negocios no corresponde con el del texto del encargo fiduciario que es mayor.

Eduardo Romero, abogado especialista, responde a las siguientes preguntas del lector:

¿Es correcto que se estén haciendo los aportes sin firmar ningún documento de encargo fiduciario?

Por lo general el recibo de aportes con destino al encargo fiduciario y su firma son procesos concomitantes. De acuerdo con esto, es importante formalizar las instrucciones a la fiduciaria, con la suscripción del correspondiente.

¿Puedo exigir a la constructora que al firmar el encargo me entreguen los planos y las especificaciones ofrecidas, oficialmente firmados y avalados por ellos?

Teniendo en cuenta que está en el proceso de preventas, aún no existe un vínculo jurídico directo con la constructora.

Por el momento hay unas instrucciones del encargante (futuro comprador) a la fiduciaria, con el objeto de que esta traslade al constructor (futuro vendedor) los recursos entregados una vez se cumplan las condiciones pactadas para el punto de equilibrio.

Obviamente que el encargo identificará la unidad que se separa y el área construida, así como los parqueaderos y el depósito según corresponda.

En este momento aún no hay licencia de construcción ni planos definitivos, por lo tanto la información que suministre la constructora será preliminar. Esta, además, se deberá precisar en detalle al suscribirse la promesa de compraventa que formalizará el negocio.

De todas maneras es importante contar con la información básica del inmueble antes de tomar la decisión de separarlo y suscribir el encargo, para lo cual será de gran importancia el apartamento modelo y toda la información que, de su oferta, entregue el constructor.

¿En caso de retractarme del negocio y sabiendo que aun no hay firmado ningún documento de encargo fiduciario, ello implicaría que debo pagar alguna suma a titulo de penalización?

Por lo general la penalización por desistimiento se pacta en el encargo, de tal forma que la fiduciaria solo podrá realizar descuentos a las sumas depositadas por el encargante si así fue pactado expresamente en el contrato suscrito.

Me explican, por favor, el alcance de la siguiente cláusula: "Naturaleza de las obligaciones del fiduciario. El fiduciario tiene obligaciones de medio y no de resultado para el cumplimiento de este contrato. Su responsabilidad se extiende hasta la culpa leve. La naturaleza del negocio fiduciario implica el riesgo de perdida de la inversión".

De acuerdo con lo que generalmente se pacta en los encargos de preventa, mientras los recursos los entrega la fiduciaria al constructor o son restituidos al encargante, según se cumpla o no el punto de equilibrio, la fiduciaria los invierte a través de sus fondos comunes con el objeto de que el dinero depositado produzca rendimientos.

Claro que la entidad no garantiza que estos rendimientos se produzcan o que, eventualmente, por efecto de las inversiones no haya pérdidas.De esta forma, la fiduciaria está obliga a actuar con la mayor diligencia sin que pueda garantizar los resultados.
En esto consisten las obligaciones de medio.

Publicación
eltiempo.com
Sección
Otros
Fecha de publicación
19 de octubre de 2007
Autor

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